Części wspólne nieruchomości

Data opublikowania: 28 lutego 2019

Części wspólne nieruchomości bywają częstym źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Co zatem stanowi część wspólną nieruchomości, jakie są koszty ich utrzymania i jakie obowiązki względem nich mają ich użytkownicy?

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w nieruchomości powstaje wspólnota mieszkaniowa. Pojawia się wówczas również nieruchomość wspólna, czyli część budynku i gruntu przeznaczona do użytku dla wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych. Co zatem stanowi część wspólną? Są to:  klatki schodowe, windy, korytarze, ściany nośne budynku, elewacja, dach, stropy, piony kanalizacyjne oraz instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach. O tym, co ma wejść w skład nieruchomości wspólnej decydują też zasady, na których odbyło się pierwsze i kolejne wyodrębnienie lokalu. Zatem można ustalić, że np. piwnice nie będą pomieszczeniami przynależnymi do lokali. W ten sposób staną się one częścią wspólną nieruchomości.

Spółdzielnia mieszkaniowa

fot. vladg/bigstockphoto.com

Warto dodać, że części nieruchomości wspólnej mogą stać się przedmiotem umów najmu lub dzierżawy, których stroną są osoby trzecie, spoza wspólnoty mieszkaniowej. Na przykład częstą praktyką  jest wynajmowanie części elewacji budynku na powierzchnię reklamową. Uzyskane z tego tytułu fundusze służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeśli środki przekraczają te potrzeby, wówczas przypadają one właścicielom lokali w zależności od ich udziałów. Udział ten jest proporcjonalny do wielkości powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń.  Istotne jest też to, że  nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Wspólnota może także zwiększyć obciążenie właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Mówi o tym ustawa o własności lokali. Jednak przed podjęciem takiej uchwały wspólnota musi ustalić, czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokalu usługowego powoduje zwiększone koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Następnie należy przedstawić rzetelną kalkulację, która pozwoli ocenić czy podwyżka jest uzasadniona.

Właściciele lokalu mają obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto muszą także korzystać z części wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.

Do kosztów zarządzania nieruchomością wspólną należą: wydatki na remont i bieżącą konserwację, opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W przypadku sporów współwłaścicieli co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej można zawrzeć umowę o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej  – tak zwany podział quoad usum. W małej wspólnocie mieszkaniowej – do 7 wyodrębnionych lokali – umowa taka musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli.  W  przypadku dużej wspólnoty, powyżej 7 wyodrębnionych lokali wystarczy uchwała, za którą opowiedzieli się właściciele reprezentujący łącznie więcej niż połowę udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej. Uchwała taka nie może jednak naruszać interesu poszczególnych właścicieli lokali. W ramach takiej umowy każdy współwłaściciel może otrzymać do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *