Wskaźnik LTV a kredyt hipoteczny

Data opublikowania: 14 marca 2019

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny dowiadujemy się przede wszystkim, co może wpłynąć na naszą zdolność kredytową. Rzadko jednak zdajemy sobie sprawę z tego, że banki stosują wiele różnych sposobów wyliczania poziomu bezpieczeństwa dla danej inwestycji. Jednym z takich przeliczników jest wskaźnik LTV, który w istotny sposób wpływa na ostateczny koszt kredytu. Czym zatem jest wskaźnik LTV i jaki ma wpływ na przyznanie oraz kwotę zobowiązania.

Kredyt hipoteczny ma służyć wyłącznie sfinansowaniu zakupu mieszkania lub domu. Głównym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest nieruchomość będąca przedmiotem finansowania. Kredytobiorca posiada więc ograniczone prawo rzeczowe do domu lub mieszkania z uwagi na konieczność ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Wskaźnik LTV (ang.  Loan To Value – kredyt do wartości) to stosunek wysokości środków udostępnionych w ramach kredytu do wysokości wartości jego zabezpieczenia.  Inaczej mówiąc jest to przelicznik, który pomaga w ocenie ryzyka kredytowego, jakie podejmuje bank przyznając kredyt hipoteczny. Podczas obliczania wskaźnika LTV brane są pod uwagę dwa kryteria – wartość nieruchomości, oraz kwota kredytu. Hipoteka, pod której zastaw zaciągane jest zobowiązanie, stanowi jednocześnie zabezpieczenie. Im wyższy jest wskaźnik LTV, tym mniejszy wkład własny wymagany jest przez bank.

AndreyPopov/bigstockphoto.com

Każdy bank indywidualnie ustala maksymalny i bezpieczny poziom wskaźnika LTV. Obecnie na rynku niemożliwe jest uzyskanie wskaźnika LTV kredytu równego 100%. Banki nie udzielają już kredytów, które pokryją cały koszt zakupu hipoteki. Oznacza to konieczność wniesienia wkładu własnego. Wpływ na to ma wewnętrzna polityka banków oraz przepisy i rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Warto wspomnieć w tym miejscu, że wskaźnik LTV nie musi być związany wyłącznie z zabezpieczeniem w postaci kredytowanej nieruchomości. Może obejmować także inne składowe majątku klienta np. środki pochodzące z likwidacji książeczki mieszkaniowej, udokumentowane oszczędności, działkę budowlaną, inny dom lub mieszkanie. Muszą być one jednak wolne od wszelkich obciążeń, a ponadto ocenione przez bank jako wartościowe. Taki majątek będzie stanowił dodatkowe zabezpieczenie umowy kredytowej.

Jak zatem obliczyć wskaźnik LTV? Po pierwsze trzeba mieć na uwadze, że wkład własny ma wpływ na wskaźnik LTV, ale nie zawsze jest z nim równorzędny. Udział pieniężny klienta może być zastąpiony zabezpieczeniem w postaci innej nieruchomości, która dla banku jest atrakcyjna, a dodatkowo wolna od wszelkich obciążeń.

Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe koszty kredytu – głównie wysokość marży lub koszt jednorazowej prowizji. Dzieje się tak dlatego, że dla banku finansowanie nieruchomości w wyższej kwocie przekłada się na większe ryzyko kredytowe. Dlatego też klient, który posiada wyższy wkład własny, może liczyć na korzystniejszą ofertę kredytową. Wysokość wkładu własnego od kilku lat regulowana jest prawnie. Od 2017 roku, aby ubiegać się o przyznanie kredytu hipotecznego, należy posiadać wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nieruchomości. Ma to potwierdzać stabilną sytuację finansowo-ekonomiczną kredytobiorcy.

Istotne jest to, że w trakcie spłaty kredytu wskaźnik LTV ulega zmianie z uwagi na spłatę kapitału, zmianę wartości nieruchomości czy wahania kursu w przypadku kredytów walutowych.

Spadek wskaźnika LTV, o ile wartość zabezpieczenia jest taka sama, możemy zaobserwować w przypadku kredytów udzielonych w polskich złotych, ponieważ spłata kapitału oznacza spadek zadłużenia. Inaczej sprawa wygląda przy kredytach zaciągniętych w innych walutach. Ta wskaźnik LTV oraz kwota samego zadłużenia mogą równie dobrze wzrosnąć. Ma to związek z dodatkowym ryzykiem walutowym związanym ze zmianą kursu waluty w stosunku do tego z dnia zaciągnięcia kredytu.

Przykładowo, jeśli klient ubiega się o pożyczkę w wysokości 500 000 złotych, a jako zabezpieczenie spłaty oferuje nieruchomość wartą 1 000 000 złotych, to LTV wynosi 50%. Z kolei jeśli klient za kredyt nominowany w walucie obcej nabył stanowiącą zabezpieczenie tego kredytu nieruchomość o wartości 1 000 000 złotych, to współczynnik LTV w momencie udzielenia kredytu i zakupu nieruchomości wynosił 100%. Po jakimś czasie – wskutek zmian koniunktury na rynku nieruchomości – wartość nieruchomości wyceniono na 800 000 złotych. Mimo spłaty kredytu,  wskutek spadku wartości złotówki do wartości waluty kredytowania, wyrażona w złotówkach wartość pozostałej do spłaty kwoty kredytu wynosi 1 100 000 złotych. Oznacza to, że LTV wynosi 137,5%.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *