Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową

Data opublikowania: 21 listopada 2016

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Pojęcie to wprowadziła ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., która weszła w życie dnia 1 stycznia 1995 r.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa (ex lege) z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w danym bloku mieszkaniowym. Do jej powstania nie jest wymagana umowa pomiędzy właścicielami lokali bądź uchwała przez nich podejmowana. Wystarczy wyodrębnienie, a następnie przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokum w konkretnej nieruchomości. Drugim warunkiem jest także to, aby właścicielem wyodrębnionego mieszkania pozostawał inny podmiot niż ten będący właścicielem pozostałej części nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa

Rozróżnia się dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

  • małe (liczba lokali wyodrębnionych oraz tych niewyodrębnionych, które nadal należą do dotychczasowego właściciela, jest równa bądź mniejsza niż 7),
  • duże (liczba lokali wyodrębnionych oraz tych niewyodrębnionych, które nadal należą do dotychczasowego właściciela, jest większa niż 7).

Ustawowy model zarządzania nieruchomością wspólną opiera się na posiadaniu własnego zarządu, choć nie wyklucza również możliwości zawarcia umowy z zarządcą (administratorem). Wart podkreślenia jest fakt, iż wspólnota mieszkaniowa nie musi być zarządzana przez fachowców w tej dziedzinie.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych właściciele mieszkań są zobowiązani do wyboru zarządu, podejmując stosowną uchwałę. Wspólnotą może zarządzać osoba fizyczna, którą wybrali właściciele lokali, sama będąca właścicielem lub będąca spoza ich grona (np. pełnoletni członek rodziny właściciela).

Alternatywą może być również wybór zarządcy (administratora), czyli osoby fizycznej bądź prawnej (np. spółce prawa handlowego, przedsiębiorcy), która prowadzi działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami. Wówczas zawierana jest umowa o zarządzanie między wspólnotą (reprezentowaną przez pełnomocników wybranych na podstawie uchwały) oraz zarządcą w formie pisemnej. W niej zawarte są uszczegółowienia praw i obowiązków obydwu stron.

Do obowiązków zarządcy/zarządu wspólnoty należą m.in.:

  • windykacja zaległości,
  • usuwanie skutków awarii,
  • zwoływanie corocznych zebrań sprawozdawczych wspólnoty,
  • zlecanie bieżących remontów,
  • bieżąca konserwacja wszystkich wspólnych części nieruchomości,
  • sporządzanie, a następnie wykonywanie uchwał podejmowanych przez wspólnotę,
  • prowadzenie dokumentacji technicznej oraz finansowej dla zarządzanej nieruchomości,
  • zapewnienie dostaw mediów, czyli energii elektrycznej i cieplnej, wody, a także odprowadzenia ścieków, odbioru odpadów stałych,
  • terminowe dokonywanie opłat z tytułu zobowiązań podatkowych i ubezpieczenia majątku wspólnoty,
  • prowadzenie ewidencji dotyczącej lokali oraz ich mieszkańców,
  • utrzymanie czystości, a także należytego porządku we wspólnie użytkowanych pomieszczeniach nieruchomości,
  • określanie wysokości zaliczek przeznaczonych na koszty bieżącej eksploatacji oraz fundusz remontowy.

Podobne artykuły

Dodaj swój komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola wymagana są oznaczone *