Centrum Nieruchomości Warszawa

Prawo do rzeczy ruchomych oraz nieruchomości w równym stopniu przysługujące kilku osobom równocześnie nosi miano współwłasności. W niektórych przypadkach współwłasność, zwłaszcza ta dotycząca nieruchomości, może być problematyczna. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego współwłasność może być zniesiona na wniosek każdego ze współwłaścicieli.

Rodzaje współwłasności

W kodeksie cywilnym ustawodawca wyszczególnił dwa rodzaje współwłasności: łączną oraz w częściach ułamkowych.

Współwłasność łączna powstaje wyłącznie w sytuacjach określonych przepisami prawa. Przykładem współwłasności łącznej jest małżeńska wspólność majątkowa lub wspólność wspólników spółki cywilnej.

Z kolei w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem. Ten rodzaj współwłasności powstaje najczęściej w przypadku dziedziczenia, gdy spadek przypada kilku spadkobiercom lub zakupu nieruchomości przez kilku nabywców.

frenta/bigstockphoto.com

Zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Uprawnienie to podlega ograniczeniu w przypadku czynności prawnej, w postaci umowy między współwłaścicielami, jednak na okres nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem terminu możliwe jest przedłużenie tego okresu o kolejne 5 lat.

Zniesienie współwłasności możliwe jest w sposób polubowny (nazywany również umownym) lub sądowy. Możliwe jest również zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości. Nie zawsze jest on jednak możliwy do zrealizowania, ze względu na ograniczenia wynikające z przepisów ustawy (np. w przypadku nieruchomości rolnych) lub przeznaczeniem społeczno-gospodarczym.

Umowne zniesienie współwłasności

Gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności oraz podziału nieruchomości, możliwe jest zniesienie umowne. Musi ono jednak zostać przeprowadzone w kancelarii notarialnej. W umowie, w formie aktu notarialnego, zawarte są wszelkie ustalenia dotyczące podziału oraz rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości.

Sądowe zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może złożyć wniosek o sądowe zniesienie współwłasności. Zdarza się to w przypadku, gdy współwłaściciele nie dojdą do porozumienia w sprawie podziału lub co do samego faktu zniesienia współwłasności.

We wniosku, oprócz danych osobowych wnioskodawcy oraz wszystkich współwłaścicieli, należy dokładnie opisać nieruchomość (położenie, powierzchnia, części składowe nieruchomości, prawa z nią związane). Do wniosku należy dołączyć także aktualny wypis z księgi wieczystej (w przypadku jej braku wypis ze zbioru dokumentów).

Sąd może znieść współwłasność na trzy sposoby, poprzez:

• podział fizyczny nieruchomości,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli (wysokość spłaty ustala sąd na podstawie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego),
• sprzedaż nieruchomości oraz podział uzyskanej kwoty.