Stabilność sektora finansowego to jeden z filarów nowoczesnej gospodarki. W Polsce podobnie jak w innych krajach rozwiniętych, rynek kredytów hipotecznych stanowi dużą część tego systemu. Jednak jest on obarczony pewnym ryzykiem. Właśnie dlatego wprowadzono narzędzie regulacyjne, które ma za zadanie je ograniczać. Mowa o normie portfela hipotecznego (z ang. Mortgage Portfolio Standards – MPS).
Czym jest norma portfela hipotecznego?
Norma portfela hipotecznego to kompleksowy zestaw precyzyjnych reguł i wytycznych, które regulują zarówno jakość, jak i strukturę portfeli kredytów mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że banki nie mogą udzielać kredytów w sposób całkowicie swobodny. Ich polityka kredytowa musi być ściśle kontrolowana w celu utrzymania równowagi rynkowej.
Norma MPS nie jest tylko biurokratycznym ograniczeniami. Ma ona służyć ochronie zarówno klientów, jak i całego rynku. Dwa najważniejsze zadania tej regulacji to:
- Ograniczenie ryzyka systemowego
MPS wspiera ostrożną politykę kredytową. Dzięki temu zabezpiecza system finansowy przed ryzykownymi kredytami, które mogłyby doprowadzić do kryzysu. Ustalając konkretne standardy jakości, regulacje chronią banki przed upadłością na skutek masowej niewypłacalności kredytobiorców.
- Ochrona konsumentów
Z perspektywy kredytobiorcy, MPS promuje odpowiedzialne zadłużenie. Dzięki nim kredyty mieszkaniowe trafiają przede wszystkim do osób, które faktycznie są w stanie je spłacać.
KNF a norma portfela hipotecznego
W Polsce nadzór nad sektorem bankowym sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). To właśnie jej regulacje stanowią de facto polską formę normy portfela hipotecznego. W tym kontekście najważniejszym aktem prawnym w naszym kraju jest Rekomendacja S. Określa ona szczegółowe wymogi dotyczące oceny zdolności kredytowej, minimalnego poziomu wkładu własnego oraz pożądanej struktury portfela kredytów mieszkaniowych w bankach.
Regulacje KNF realizują cele MPS poprzez ustalenie konkretnych parametrów, które muszą zostać spełnione przy udzielaniu niemal każdego kredytu hipotecznego. Wskaźniki te są ważne również przy dokładnej ocenie ofert bankowych. Właśnie dlatego każdy potencjalny kredytobiorca powinien je znać.
Ważne normy, które musi spełnić każdy bank
Normy MPS narzucają instytucjom finansowym obowiązek utrzymywania rygorystycznych parametrów kredytowych. Kontrolowane są dwa podstawowe wskaźniki. Pierwszy to parametr LTV (Loan To Value). Wyraża on stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia. Norma MPS może określać maksymalne LTV dla nowo udzielanych kredytów. W Polsce obowiązuje zazwyczaj poziom 80% LTV. Oznacza, że banki wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20%.
Ustalenie maksymalnego LTV jest podstawowym mechanizmem ograniczania ryzyka strat dla banku w przypadku ewentualnego spadku wartości nieruchomości. Im niższe LTV, tym lepsze zabezpieczenie.
Drugi ważny wskaźnik to DTI (Debt To Income). Mierzy on maksymalny poziom zadłużenia kredytobiorcy względem jego miesięcznego dochodu. Jest to bezpośrednia ochrona klienta przed nadmiernym obciążeniem finansowym. Zgodnie z Rekomendacją S, wymagany poziom DTI jest uzależniony od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Na ogół nie powinien on przekraczać 40–50% miesięcznego dochodu.
