Po relatywnie spokojnym 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce może ponownie wejść w fazę wzrostu cen. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu Credit Agricole, w którym analitycy wskazują konkretne czynniki makroekonomiczne i strukturalne przemawiające za podwyżkami w 2026 roku. Choć obecnie duża oferta deweloperów częściowo studzi oczekiwania sprzedających, fundamenty popytowe pozostają silne. Jednym z kluczowych impulsów jest polityka monetarna. Obniżki stóp procentowych dokonane przez Narodowy Bank Polski (NBP) w ostatnich kwartałach wyraźnie poprawiły dostępność kredytów hipotecznych.
Kredyty hipoteczne znów cieszą się zainteresowaniem
Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) pokazują, że w okresie od czerwca do października liczba oraz łączna wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych rosły w tempie przekraczającym 30 proc. rok do roku. Ta dynamika potwierdza, że popyt ze strony gospodarstw domowych ponownie się ożywia.
Jak podkreślają ekonomiści Credit Agricole w publikacji przytoczonej przez Business Insider, wzrost zainteresowania zakupem mieszkań będzie oddziaływał w kierunku wzrostu cen, jednak skala tego efektu nie będzie natychmiastowa.
Silna pozycja kupujących
Rynek pierwotny wciąż charakteryzuje się wysokim poziomem niesprzedanych lokali, co wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących. Według danych JLL, mimo spadku oferty w trzecim kwartale o około 1,5 tysiąca mieszkań, w największych miastach nadal dostępnych jest ponad 60 tysięcy lokali, czyli blisko rekordowych poziomów.
Dodatkowym czynnikiem stabilizującym ceny w krótkim terminie jest ograniczona aktywność inwestorów spekulacyjnych. Wyhamowanie wzrostu cen w poprzednich kwartałach zmniejszyło atrakcyjność zakupów dokonywanych wyłącznie z myślą o dalszej odsprzedaży z zyskiem. To sprawia, że obecny popyt ma bardziej fundamentalny charakter i wynika głównie z realnych potrzeb mieszkaniowych.
Ożywienie spodziewane już od początku 2026 roku
Prognozy Credit Agricole zakładają, że w czwartym kwartale 2025 roku ceny mieszkań wzrosną umiarkowanie. Analitycy prognozują zmianę o około 0,5 proc. kwartał do kwartału. Wyraźniejsze przyspieszenie ma nastąpić w 2026 roku. Korzystna sytuacja makroekonomiczna: ożywienie gospodarcze, szybki wzrost wynagrodzeń oraz niskie bezrobocie będą silnie wspierać popyt. W efekcie średnioroczna dynamika cen mieszkań ma wynieść 1,6 proc. rok do roku w 2025 roku oraz 3,8 proc. w 2026 roku.
Mieszkań na rynku wciąż jest za mało
Istotnym argumentem przemawiającym za trwałością wzrostów pozostaje strukturalny deficyt mieszkań w Polsce. Liczba lokali przypadających na 1000 mieszkańców nadal jest wyraźnie niższa niż średnia unijna. Analitycy Credit Agricole szacują, że luka mieszkaniowa wynosi obecnie około 1,3 mln lokali, co w długim okresie ogranicza ryzyko głębszych spadków cen.
Na wzrost kosztów i cen mieszkań wpływać będą również czynniki podażowe. Rosnące koszty materiałów budowlanych, wyższe płace wynikające z niedoboru pracowników oraz coraz bardziej rygorystyczne wymogi techniczne i energetyczne systematycznie podnoszą próg opłacalności nowych inwestycji. W warunkach zwiększonej absorpcji środków unijnych presja kosztowa w budownictwie może się dodatkowo nasilić, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym.
Wnioski z raportu są jednoznaczne. Choć krótkoterminowo rynek pozostaje względnie stabilny, to w perspektywie 2026 roku scenariusz umiarkowanego, lecz trwałego wzrostu cen mieszkań wydaje się coraz bardziej prawdopodobny.
