W ostatnich miesiącach coraz głośniej mówi się o sprawach dotyczących zawyżania metrażu mieszkań przez deweloperów. Wielu nabywców, którzy przez lata spłacali kredyty hipoteczne za swoje lokale, odkrywa, że faktyczna powierzchnia użytkowa ich mieszkań jest mniejsza, niż wynika z umowy. Różnice te, choć pozornie niewielkie, mogą oznaczać dla kupujących stratę nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dziś, w świetle najnowszych orzeczeń sądowych, coraz więcej właścicieli może liczyć na zwrot nadpłaconych kwot.
Cena mieszkania jest ustalana jako iloczyn stawki za metr kwadratowy i powierzchni użytkowej lokalu. O ile deweloper może swobodnie ustalić cenę jednostkową, o tyle powierzchnia użytkowa powinna odpowiadać faktycznemu pomiarowi.
Business Insider we współpracy z kancelarią Piotrowski i Wspólnicy przygotował raport, w którym wskazuje, w czym tkwi problem. Przepisy dotyczące sposobu pomiaru przez lata nie były jednoznaczne. Ustawa deweloperska nie wskazywała konkretnej metody, odwołując się do rozporządzeń wykonawczych i Polskich Norm (PN-ISO 9836). Kolejne wersje tych norm różniły się jednak szczegółami, co doprowadziło do rozbieżności w praktyce.
Część deweloperów, interpretując przepisy w sposób korzystny dla siebie, wliczała do powierzchni użytkowej metry pod ściankami działowymi, także tymi trwałymi, wymagającymi prac budowlanych przy demontażu. Tymczasem zgodnie z obowiązującą wykładnią, powierzchnia pod typowymi ścianami działowymi nie powinna być uwzględniana w metrażu użytkowym. Klient w praktyce płacił więc za fragmenty mieszkania, z których nie mógł korzystać.
Orzeczenia sądowe po stronie konsumentów
W kwietniu 2024 roku zapadło kluczowe orzeczenie, które jednoznacznie potwierdziło, że nabywcy mają prawo do zwrotu nadpłaconych kwot za „wirtualne” metry. Sąd uznał, że powierzchnia użytkowa powinna być liczona zgodnie z prawidłową interpretacją Polskich Norm, bez uwzględniania ścian działowych wymagających rozbiórki. W efekcie deweloper został zobowiązany do zwrotu różnicy między ceną zapłaconą a należną za faktyczną powierzchnię lokalu.
Takie stanowisko znajduje też potwierdzenie w opinii Komisji Normalizacyjnej, która rozróżnia ściany nadające się do demontażu (np. lekkie przepierzenia możliwe do usunięcia bez prac budowlanych) od typowych ścian działowych, które nie powinny być wliczane do metrażu. Dla nabywców oznacza to realną możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera.
Kto może ubiegać się o zwrot pieniędzy?
Jak podaje Business Insider we współpracy z kancelarią Piotrowski i Wspólnicy, jeśli umowa deweloperska została zawarta przed 2025 rokiem, istnieje duże prawdopodobieństwo, że deweloper zastosował niekorzystną dla klienta interpretację przepisów. Roszczenia można zgłaszać w ciągu sześciu lat od daty podpisania umowy lub odbioru mieszkania, co oznacza, że osoby, które kupiły lokal po 2019 roku, wciąż mają czas na działanie.
Podstawą do rozpoczęcia procedury jest analiza dokumentów, przede wszystkim umowy deweloperskiej oraz rzutów lokalu stanowiących jej załącznik. To właśnie tam powinien znaleźć się zapis dotyczący sposobu wyliczania powierzchni użytkowej. Jeśli deweloper powołał się jedynie ogólnie na Polską Normę, bez wskazania przyjętej interpretacji, istnieje pole do kwestionowania obliczeń. W wielu przypadkach w dokumentacji można też znaleźć graficzne zestawienia powierzchni, które ujawniają, że metry pod ściankami działowymi zostały doliczone do metrażu użytkowego.
Jak wygląda procedura odzyskania nadpłaty?
Pierwszym krokiem jest analiza umowy przez specjalistę. Wiele kancelarii, takich jak Piotrowski i Wspólnicy, oferuje wstępną ocenę dokumentów bezpłatnie. Prawnik weryfikuje, czy w danym przypadku istnieją podstawy prawne do żądania zwrotu części ceny. Następnie może zlecić wykonanie niezależnego pomiaru geodezyjnego, który wskaże faktyczną powierzchnię użytkową lokalu.
Jeśli różnica zostanie potwierdzona, do dewelopera kieruje się wezwanie do zapłaty. W przypadku braku reakcji sprawa trafia do sądu. Jak pokazują dotychczasowe wyroki, sądy coraz częściej przychylają się do argumentacji kupujących, uznając, że deweloperzy nie mogą przerzucać na klientów skutków błędnej interpretacji norm.
