O deficycie mieszkaniowym w Polsce mówi się od dekad, jednak liczby, które pojawiają się w raportach i analizach, potrafią znacznie się różnić. Czasem różnice te sięgają milionów mieszkań. Problemem jest zróżnicowana metodologia liczenia, dobór danych i nieprecyzyjna definicja mieszkania.
Szacowany deficyt mieszkaniowy na poziomie ok. 2 mln lokali to nie jest informacja z ostatnich lat. Dane takie pochodzą już 1982 roku. Wówczas na 1 tys. mieszkańców przypadało w Polsce mniej niż 290 domów i lokali, a powierzchnia mieszkalna na osobę była o połowę mniejsza niż dziś.
Ówczesne wyliczenia opierały się na prostym porównaniu liczby gospodarstw domowych, których wtedy było około 11,6 mln z liczbą zamieszkanych jednostek mieszkaniowych. Ta szacowana była na około 9,8 mln. Choć metoda ta była łatwa w zastosowaniu, pomijała wiele czynników, takich jak stan techniczny lokali czy ich faktyczne przeznaczenie.
Co jest mieszkaniem, a co nim nie jest?
Definicja mieszkania bywa nieoczywista. W różnych analizach do zasobu mieszkaniowego wlicza się nie tylko lokale mieszkalne, ale i obiekty turystyczne takie, jak domki letniskowe czy apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Serwis Bankier.pl jako przykład podaje Bułgarię. Obecnie w kraju tym na 1 tys. przypada ponad 600 lokali, częściowo dzięki rozbudowanej bazie turystycznej.
W Polsce rola takich obiektów jest mniejsza, choć w ostatnich latach widać wzrost liczby pustostanów na terenach wiejskich. Ich liczna wzrosłą o 24 proc. między 2011 a 2021 rokiem. Może być to związane z rozwojem agroturystyki.
Pułapki prostych wskaźników
Przy liczeniu deficytu mieszkaniowego kluczowe jest ustalenie, co zrobić z wieloletnimi pustostanami. Według spisu powszechnego na wsiach znajduje się ok. 440 tys. pustych budynków mieszkalnych, z czego część to obiekty w stanie technicznym wymagającym rozbiórki. Problem w tym, że w Polsce rozbiera się bardzo mało domów. Średniorocznie jest ich mniej niż 2,7 tys.
Często przyjmuje się, że dobry stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych to sytuacja, gdy liczba lokali i domów jest równa lub większa od liczby gospodarstw domowych. Jednak taki wskaźnik nie mówi, jak mieszkania są rozmieszczone w różnych grupach dochodowych. Osoby zamożne posiadające drugie domy czy mieszkania inwestycyjne mogą poprawiać statystyki, nie rozwiązując problemów mieszkaniowych uboższych grup.
Ponadto zmieniają się definicje gospodarstw domowych. Główny Urząd Statystyczny (GUS) w 2021 roku przeszedł z definicji ekonomicznej na mieszkaniową. Utrudnia to porównanie danych z różnych okresów.
Różnice regionalne
Jeszcze większe wyzwania pojawiają się przy analizach regionalnych. Dane na temat ludności oparte na meldunkach bywają obarczone dużym błędem. W efekcie trudno rzetelnie policzyć deficyt na poziomie gmin czy powiatów. A różnice są ogromne. W niektórych gminach w latach 2022-2024 na 100 mieszkańców oddawano rocznie metraż dużego domu, w innych mniej niż jeden pokój. Są też regiony, gdzie ostatni większy boom budowlany miał miejsce w latach 70.
Rzetelna analiza deficytu mieszkaniowego wymaga nie tylko ogólnopolskich wyliczeń, lecz także szczegółowych analiz regionalnych, wyłączenia pustostanów i lokali turystycznych z zasobu oraz lepszych danych o faktycznej liczbie mieszkańców, w tym cudzoziemców. Bez tego ryzykujemy, że proste liczby będą mylące, a polityka mieszkaniowa będzie oparta na niepełnym obrazie sytuacji.
