Dwadzieścia kilka lat temu mieszkania były wielokrotnie tańsze niż dziś, ale przeciętne zarobki też były dużo niższe. Przez kolejne 25 lat rynek przeszedł boom cenowy, kryzys finansowy, pandemię, epizod kredytów z dopłatami i cykl podwyżek oraz obniżek stóp procentowych. Dziś ceny są inne, zasady kredytowania inne, a oczekiwania kupujących znacznie wyższe.
Lata 2000: nie tak łatwo
Cena metra mieszkania w Polsce na początku XXI w. to średnio zaledwie 1–2 tys. zł, ale za jedną pensję można było kupić zwykle tylko 1 mkw. Kredyty hipoteczne dopiero się upowszechniały, wkłady własne były wysokie, więc zakup własnego M był dla wielu nieosiągalny. Ceny rosły z roku na rok i w latach 2008–2010 sięgnęły ok. 4 tys. zł za mkw. Był to szczyt pierwszej hossy mieszkaniowej.
Boom, kredyty frankowe i bolesna korekta
Okres prosperity napędzały łatwo dostępne kredyty, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Niski kurs waluty zachęcał do zadłużania się, a banki chętnie udzielały wysokich kwot. Po wybuchu globalnego kryzysu finansowego frank gwałtownie podrożał, raty skoczyły, a dług często przewyższał wartość mieszkania.
Ceny nieruchomości zaczęły spadać, korygując wcześniejsze zawyżone poziomy. Równocześnie zaostrzono przepisy – dziś kredyt mieszkaniowy można zaciągnąć tylko w walucie swoich zarobków.
2010–2019: odbicie, stabilizacja i nowy rajd cen
Po kilku latach lekkich spadków i stagnacji rynek stopniowo się odbudował. W latach 2010–2019, według danych NBP, nowe mieszkania zdrożały średnio o ok. 30%, a używane o kilkanaście procent. Równolegle rosły płace, więc dostępność mieszkań nie pogorszyła się tak mocno, jak sugerowałyby same ceny.
Pod koniec dekady wzrost przyspieszył. W największych miastach stawki rosły nawet kilkanaście procent rocznie, a rekordy cenowe padały niemal co kwartał.
W pandemii zamiast załamania przyspieszenie
W 2020 r. spodziewano się spadków cen z powodu lockdownów i problemów gospodarczych. Stało się odwrotnie. Niskie stopy procentowe, inflacja zjadająca oszczędności i niepewność skłoniły wiele osób do lokowania kapitału w mieszkaniach.
Praca zdalna i długie przebywanie w domu zwiększyły popyt na większe lokale, domy pod miastem i działki. Nieruchomości umocniły się jako „bezpieczna przystań”, a ceny w większości lokalizacji nadal rosły.
Po pandemii: drogie kredyty, wojna i dopłaty
Od końca 2021 r. szybki wzrost stóp procentowych mocno ograniczył zdolność kredytową, a w 2022 r. wybuch wojny w Ukrainie dodatkowo podbił koszty budowy i inflację. Popyt na zakup wyhamował, ale rynek najmu wyraźnie się ożywił. Ceny ofertowe mieszkań raczej się stabilizowały, a najmniejsze lokale, kupowane często za gotówkę, drożały nadal.
W 2023 r. koniunkturę znów pobudził program Bezpieczny Kredyt 2%. Łagodniejsze wymogi kredytowe i dopłaty do rat spowodowały skokowy wzrost zainteresowania mieszkaniami, szczególnie tańszymi. Oferta szybko się kurczyła, a ceny znów poszły w górę. Po zakończeniu programu na początku 2024 r. popyt osłabł, liczba ogłoszeń wzrosła, a rynek wszedł w fazę stabilizacji.
Teraz: obniżki stóp i większe pole do negocjacji
W 2025 r. rozpoczął się cykl obniżek stóp procentowych, co poprawiło dostępność kredytów, ale nie wywołało kolejnej gorączki zakupowej. Przy większej podaży mieszkań to kupujący zyskali silniejszą pozycję – częściej negocjują, a sprzedający muszą urealniać oczekiwania cenowe.
