Czy balkon w budynku wielorodzinnym to prywatna przestrzeń właściciela, czy element wspólny, za który płaci cała wspólnota? To pytanie od lat budzi emocje i prowadzi do sąsiedzkich sporów o koszty remontów. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2025 roku stawia jednak sprawę jasno i może całkowicie zmienić sposób, w jaki wspólnoty mieszkaniowe będą zarządzać swoimi budynkami.
Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z października 2025 roku kończy dyskusje prowadzone od lat między właścicielami nieruchomości i ich zarządcami. Zdaniem sądu status balkonu określa jego funkcja i wpływ na konstrukcję budynku, a nie wyłączny dostęp właściciela lokalu. To zdecydowanie zmienia praktykę zarządzania nieruchomościami i sposób podejścia do egzekwowania obowiązków przez wspólnoty.
Konstrukcja jest wspólna, a użytkowa część bywa indywidualna
NSA wskazał, że elementy konstrukcyjne balkonu, takie jak: płyta wspornikowa, warstwy izolacyjne, elementy zabezpieczające konstrukcję przed wilgocią itp. stanowią część wspólną nieruchomości. Wynika to z tego, że chronią one ściany zewnętrzne, stropy i elementy nośne całego budynku. A obowiązek utrzymania tych części spoczywa na wspólnocie, nie na właścicielu poszczególnego lokalu. Nawet jeśli sam balkon służy jednemu właścicielowi, to jego konstrukcja ma znaczenie dla bezpieczeństwa wszystkich użytkowników obiektu.
Właściciel lokalu odpowiada natomiast za elementy użytkowe, które dotyczą tylko jego sfery. Przykładowo w jego gestii leży wymiana wykładziny balkonowej lub dekoracji, które nie ingerują w konstrukcję. Jeżeli jednak ich ingerencje powodują uszkodzenia np. poprzez nieprawidłową, samodzielną wymianę posadzki, to koszty napraw mogą zostać przerzucone na właściciela.
Loggie i tarasy mają analogiczne zasady
Ten sam mechanizm dotyczy loggii. Choć konstrukcyjnie są one inną formą rozwiązania architektonicznego, podobnie zawierają elementy konstrukcyjne budynku. W praktyce, w większości przypadków obowiązek wspólnoty będzie taki sam jak przy balkonach.
W przypadku tarasów zasada ta również obowiązuje. Jeśli element chroni konstrukcję, jest częścią wspólną. Jeżeli taras znajduje się nad innym lokalem mieszkalnym, odpowiedzialność wymaga każdorazowej analizy technicznej.
Wyrok nakłada większą odpowiedzialność na wspólnoty
W świetle Prawa budowlanego wspólnota oraz zarządca odpowiadają za okresowe kontrole oraz utrzymanie całości obiektu. Jeśli stan balkonu zagraża bezpieczeństwu, to organ nadzoru budowlanego może wezwać do wykonania obowiązkowych prac właśnie wspólnotę. Nie może ona odmówić wykonania niezbędnych prac, tłumacząc się tym, że balkon jest przypisany do konkretnego właściciela.
Dlatego zarządcy powinni zmienić praktykę działania. Regularne przeglądy konstrukcji balkonów, analizy hydroizolacji i właściwe kwalifikowanie usterek są konieczne, aby unikać sporów sądowych i ryzyka nakazów administracyjnych. To także argument, by fundusz remontowy uwzględniał realny koszt obsługi technicznej balkonów i tarasów, co do tej pory często było pomijane.
Nowa linia orzecznicza wzmacnia obowiązek wspólnot w zakresie bezpieczeństwa. Balkon nie jest już traktowany wyłącznie jako dodatek do prywatnego lokalu. Jeżeli pełni funkcję ochronną konstrukcji budynku, a w zdecydowanej większości tak jest, odpowiada za niego wspólnota mieszkaniowa.
Właściciel odpowiada jedynie za uszkodzenia wynikające z jego własnej ingerencji użytkowej. Wyrok NSA zmienia zatem nie tylko praktykę interpretacji przepisów, ale realnie reorganizuje sposób myślenia zarządców o elementach budynku pozostających na granicy pomiędzy częścią wspólną a strefą wyłącznego korzystania.
