Obniżka stóp procentowych miała ożywić rynek nieruchomości dzięki tańszym kredytom. Okazuje się, że jest to jeden z czynników, który przyczynił się do osiągnięcia przez Polaków rekordowo wysokiej zdolności. Kolejnymi są rosnące wynagrodzenia i coraz większy apetyt banków na udzielanie hipotek. Na jaką kwotę kredytu hipotecznego może obecnie liczyć polska rodzina?
Zdolność kredytowa rośnie w rekordowym tempie
Analizę zdolności kredytowej przeprowadził analityk rynku nieruchomości Bartosz Turek. Okazuje się, że tylko w ostatnich 12 miesiącach nastąpił imponujący jej wzrost. Modelowa polska rodzina może otrzymać o około 25% większy kredyt niż rok temu. Obecnie to nawet 940 tys. zł. Co oznacza modelowa rodzina? Dwie osoby dorosłe i dziecko, bez zobowiązań finansowych, z niskimi kosztami utrzymania i zarobkami na poziomie dwóch średnich krajowych.
Z największym ożywieniem pod tym kątem mieliśmy do czynienia w ostatnich 6 miesiącach, kiedy to dochodziło do bicia kolejnych rekordów. Biorąc pod uwagę kwotę nominalną zdolności kredytowej, jest najwyższa w historii. Jednak po uwzględnieniu inflacji do realnego rekordu brakuje kilkanaście procent. Mimo to wielu polskim rodzinom otworzyła się możliwość zakupu wymarzonej nieruchomości. Wprawdzie z wysokim zobowiązaniem, ale według badania przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl 79% ankietowanych uważa zakup mieszkania za lepsze rozwiązanie niż najem.
Obniżki stóp procentowych główną przyczyną rosnącej zdolności kredytowej
Tak szybki wzrost zdolności kredytowej zawdzięczamy cyklowi obniżek głównych stóp procentowych. Na początku roku podstawowa stopa wynosiła 5,75%, a w październiku było to już 4,5%. To czynnik, który przekłada się na wysokość kosztów kredytowania. Tańsze zobowiązania powodują, że banki są bardziej skłonne do przyznawania wyższych kwot. Jednocześnie instytucje obniżyły marże, a oczekiwane są dalsze obniżki stóp procentowych. To wszystko przełożyło się na obniżenie przeciętnego oprocentowania kredytów z poziomu 7-8% do 6%. Jeśli kierunek zmian pozostanie takie sam, realne staną się kredyty hipoteczne na 5%.
Ponad 900 tys. zł za dwie średnie krajowe, ale nie wszędzie
Bartosz Turek wykazał, że wspomniane zarobki wystarczą na ponad 900 tys. kredytu, ale tylko w wybranych bankach. Takie zobowiązanie można było uzyskać w październiku 2025 roku w: ING Banku Śląskim, PKO, Alior Banku i Pekao. W BNP Paribas i Santander było to już poniżej 900 tys. zł – oczywiście przy wspomnianych dwóch średnich krajowych.
W kilka lat zdolność kredytowa Polaków wzrosła ponad dwukrotnie. Dla porównania w lipcu 2022 roku wynosiła poniżej 400 tys. zł. Wtedy mieliśmy do czynienia z największym krachem na rynku hipotek w ostatniej dekadzie.
Jak banki oceniają zmieniającą się sytuację na rynku hipotek?
Rzecznik prasowy ING Banku Śląskiego Piotr Utrata zwraca uwagę, że ta instytucja zauważa wzrost zdolność kredytowej klientów. Wskazuje on na trzy czynniki, które za to odpowiadają. Chodzi o rosnące wynagrodzenia, stabilizację inflacji i wspomniane obniżki stóp NBP.
Przedstawiciel PKO Bank Hipoteczny zwraca uwagę, że zdolność zależy od rodzaju rat. Zakładając, że rodzina 2+1 osiąga łączny dochód 12 500 zł za umowach o pracę na czas nieokreślony, nie ma zobowiązań, ponosi koszty utrzymania w wysokości 2500 zł, kupuje nieruchomość w Warszawie i wybiera 30 lat okresu kredytowania, może uzyskać:
- 860 750 zł w przypadku rat równych,
- 668 600 zł w przypadku rat malejących.
Raty malejące wymagają wyższej zdolności, ale dzięki nim koszty kredytowania są dużo niższe.
