Jeszcze niedawno mówiło się o boomie mieszkaniowym na terenach wiejskich i w mniejszych miastach. Deweloperzy ruszyli z budowami tam, gdzie jeszcze kilka lat wcześniej nikt nie planował inwestycji. Popyt był zaskakująco wysoki – głównie dzięki rosnącej zdolności kredytowej mieszkańców tych rejonów. Czy jednak trend ten ma szansę się utrzymać? Eksperci coraz częściej mówią, że niekoniecznie.
Co napędzało popyt na prowincji
Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań w mniejszych miejscowościach nie był przypadkiem. Przez ostatnią dekadę wiele czynników działało na korzyść tych regionów. Programy socjalne, takie jak 500+, podniosły realne dochody rodzin. Do tego wyraźny wzrost płacy minimalnej sprawił, że siła nabywcza mieszkańców wsi i małych miast rosła szybciej niż w metropoliach. Efekt? Więcej osób mogło sobie pozwolić na własne „M”, nawet jeśli wcześniej było to poza ich zasięgiem.
Warto też wspomnieć o rosnących cenach nieruchomości w dużych miastach. Mieszkania w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu stały się po prostu zbyt drogie dla wielu rodzin. W poszukiwaniu alternatywy ruszyli więc na obrzeża – do tzw. obwarzanków miejskich, a czasem jeszcze dalej.
Dlaczego trend może się odwrócić
Zgodnie z analizą Piotra Bujaka, głównego ekonomisty PKO BP, ten prowincjonalny boom mieszkaniowy może jednak dobiegać końca. Co się zmienia? Po pierwsze dynamika wzrostu dochodów w mniejszych ośrodkach zaczyna słabnąć. Owszem, jeszcze dziś różnice są widoczne, ale ich tempo nie jest już tak imponujące. A skoro nie ma mocnego wzrostu płac, to i zdolność kredytowa nie będzie rosła tak szybko.
Po drugie demografia. Mniejsze miasta i wsie systematycznie się wyludniają. Młodzi, jeśli już tam mieszkają, to planują wyjazd do większego miasta, gdzie łatwiej o pracę, studia czy rozrywkę. Starzejące się społeczeństwo raczej nie będzie napędzać rynku nieruchomości, szczególnie jeśli mówimy o nowych inwestycjach deweloperskich.
Duże miasta znów w grze
To wszystko może oznaczać stopniowe odwracanie się rynku nieruchomości z powrotem w stronę dużych ośrodków miejskich. Tam, mimo wysokich cen, nadal skupia się aktywność zawodowa i edukacyjna. Jeśli programy socjalne nie będą już w stanie „dobić” siły nabywczej na prowincji, a polityka fiskalna skupi się raczej na ratowaniu budżetu, niż na kolejnych rozdawnictwach – to właśnie miasta zyskają przewagę.
Oczywiście, są wyjątki. Wspomniane obwarzanki, czyli miejscowości w bezpośrednim sąsiedztwie dużych aglomeracji mogą nadal przyciągać kupujących. To często złoty środek między ceną a jakością życia, ale mniejsze miasta oddalone o kilkadziesiąt kilometrów od centrum wydarzeń będą miały coraz trudniej.
Co dalej z rynkiem nieruchomości poza miastem?
To nie znaczy, że rynek mieszkaniowy w mniejszych miejscowościach zupełnie zaniknie. Eksperci zwracają uwagę na potrzebę modernizacji starych zasobów. Tam, gdzie jakość mieszkań jest niższa, może pojawić się popyt odtworzeniowy, czyli nie tyle na nowe lokale, ile na remonty i poprawę standardu życia. To z kolei może otworzyć nowe możliwości dla lokalnych firm budowlanych i wykonawców.
