Balkon to dziś nie tylko estetyczny dodatek do mieszkania, ale pełnoprawna przestrzeń użytkowa, która znacząco podnosi komfort życia i wartość rynkową nieruchomości. W nowoczesnych inwestycjach deweloperskich jego obecność jest oczywistością, natomiast w starszych budynkach, zwłaszcza z okresu PRL, wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej decydują się na dobudowę balkonów. Choć przedsięwzięcie to jest kosztowne i wymaga przejścia przez złożony proces formalny, efekty są trwałe i opłacalne.
Balkon zwiększa funkcjonalność mieszkania. Pozwala on na odpoczynek na świeżym powietrzu, uprawę roślin, suszenie prania czy przechowywanie drobnych przedmiotów. W czasie pandemii COVID-19 jego znaczenie jeszcze wzrosło, gdy mieszkańcy bloków bez dostępu do przestrzeni zewnętrznej szczególnie dotkliwie odczuwali ograniczenia.
Obecnie brak balkonu bywa czynnikiem dyskwalifikującym przy zakupie mieszkania. Szacuje się, że lokal z balkonem może być wart nawet o 10-15 proc. więcej od podobnego mieszkania bez takiego udogodnienia.
Wybór konstrukcji — jakie są możliwości?
W starszym budownictwie najczęściej stosuje się balkony dostawne, zwane również samonośnymi. To niezależne konstrukcje stalowe lub aluminiowe, oparte na słupach z własnym fundamentem i mocowane punktowo do elewacji. Ich montaż nie ingeruje w konstrukcję nośną budynku, co eliminuje ryzyko osłabienia ścian czy wystąpienia mostków termicznych. Typowa powierzchnia to około 6 metrów kwadratowych.
Alternatywą są balkony podwieszane, mocowane do ściany nośnej za pomocą belek lub zastrzałów, oraz balkony zespolone, wykorzystujące ultralekkie płyty kompozytowe montowane na kotwach chemicznych. Wybór rozwiązania zależy od warunków technicznych budynku, jego stanu oraz wymagań konserwatorskich, jeśli obiekt znajduje się w rejestrze zabytków.
Koszty dobudowy balkonu
Dobudowa balkonu to wydatek, który zależy od typu konstrukcji, użytych materiałów, lokalizacji inwestycji oraz skali przedsięwzięcia.
Balkony dostawne to koszt od 4 do 10 tys. zł za 1 m². Standardowy balkon o powierzchni 6 metrów kwadratowych to wydatek rzędu nawet 60 tys. zł. W dużych miastach i w przypadku wykorzystania droższych materiałów koszt może być jeszcze wyższy.
Balkony prefabrykowane są tańszym rozwiązaniem i są stosowane głównie w nowym budownictwie. Ceny wahają się od 800 zł do 1,5 tys. zł za metr kwadratowy. Ich montaż wymaga jednak ingerencji w konstrukcję budynku, co ogranicza możliwość zastosowania np. w blokach z wielkiej płyty.
Balkony podwieszane o podobnej powierzchni mogą kosztować od 15 do 30 tys. zł w zależności od użytych materiałów, wykończenia oraz kosztów robocizny. Decydując się na wersję luksusową o specjalnym designie oraz niestandardowych materiałach musimy być gotowi na większy wydatek.
Do powyższych kwot należy doliczyć wydatki na projekt budowlany (3-6 tys. zł), ekspertyzę techniczną (1,5-3 tys. zł), a także koszty uzyskania pozwoleń i opłaty urzędowe. Wspólnoty mieszkaniowe często dzielą te koszty pomiędzy mieszkańców, co obniża indywidualny wydatek przy większej liczbie dobudowywanych balkonów.
Jakie formalności trzeba spełnić?
Dobudowa balkonu w budynku wielorodzinnym traktowana jest jako rozbudowa obiektu budowlanego, co oznacza konieczność przejścia pełnej procedury administracyjnej.
1. Zgoda wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej — balkon zmienia wygląd elewacji, która stanowi część wspólną nieruchomości. Dlatego niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Nawet jeden głos sprzeciwu może zablokować inwestycję.
2. Projekt budowlany — musi być opracowany przez uprawnionego architekta. Obejmuje dokumentację techniczną, opis konstrukcji, sposób mocowania i obliczenia obciążeń.
3. Ekspertyza techniczna — w przypadku starszych budynków konieczna jest analiza stanu konstrukcji i potwierdzenie, że obiekt wytrzyma dodatkowe obciążenie.
4. Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót — decyzję o tym, który tryb jest wymagany, podejmuje właściwy wydział architektury. Zazwyczaj dobudowa balkonu wymaga pozwolenia, szczególnie gdy inwestycja wpływa na konstrukcję lub wygląd budynku.
5. Zgody konserwatorskie — jeśli budynek znajduje się w strefie ochrony zabytków, konieczne jest uzyskanie opinii konserwatora.
Po zakończeniu budowy należy zgłosić jej zakończenie do nadzoru budowlanego, który może przeprowadzić kontrolę techniczną.
Proces dobudowy balkonu może trwać od kilku miesięcy do roku. Największym wyzwaniem bywa uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców oraz wybór wykonawcy z doświadczeniem w tego typu pracach.
Z praktycznego punktu widzenia opłacalne jest przeprowadzenie inwestycji zbiorowej, np. dobudowy balkonów dla całej ściany budynku. Pozwala to znacząco obniżyć jednostkowy koszt montażu i ujednolicić wygląd elewacji.
