Rosnąca liczba umów o dożywocie pokazuje, że polski rynek nieruchomości coraz wyraźniej odpowiada na potrzeby starzejącego się społeczeństwa. Dla wielu seniorów posiadających mieszkanie lub dom, ale dysponujących ograniczoną gotówką, to rozwiązanie staje się realną alternatywą dla tradycyjnych form zabezpieczenia finansowego. W 2025 roku liczba zawartych umów o dożywocie wzrosła o ponad 9 proc. rok do roku i osiągnęła poziom niemal 20 tysięcy transakcji. Skala tego zjawiska potwierdza, że mechanizm ten przestaje być niszowy i stopniowo wpisuje się w główny nurt rynku nieruchomości.
Dożywocie jako odpowiedź na potrzeby seniorów
Istota umowy dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za świadczenia realizowane do końca życia zbywcy. Jednocześnie senior zachowuje prawo do zamieszkiwania w lokalu. To rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla osób, które posiadają majątek zamrożony w nieruchomości, ale potrzebują stałego źródła dochodu.
W praktyce zdecydowana większość takich umów zawierana jest pomiędzy osobami prywatnymi: rodziną, sąsiadami lub znajomymi. Profesjonalne podmioty, takie jak fundusze hipoteczne, pozostają na marginesie rynku, obsługując jedynie niewielki odsetek transakcji.
Zmiana struktury rynku nieruchomości
Jeszcze dwie dekady temu umowy o dożywocie były silnie związane z przekazywaniem gospodarstw rolnych w rodzinie. Obecnie struktura rynku uległa diametralnej zmianie. Ponad 85 proc. umów dotyczy nieruchomości nierolnych, przede wszystkim mieszkań i domów w miastach.
To efekt kilku czynników. Po pierwsze, urbanizacja i migracje do miast sprawiły, że to właśnie tam koncentruje się majątek mieszkaniowy. Po drugie, zmieniają się relacje rodzinne. Coraz częściej seniorzy decydują się na niezależne rozwiązania finansowe, zamiast przekazywać nieruchomość w ramach dziedziczenia.
Odwrócona hipoteka – niewykorzystany potencjał
Dynamiczny rozwój umów o dożywocie kontrastuje z brakiem rynku odwróconego kredytu hipotecznego. Choć odpowiednia ustawa obowiązuje w Polsce od 2014 roku, banki nie wprowadziły do tej pory żadnego produktu tego typu.
Mechanizm odwróconego kredytu hipotecznego zakłada wypłatę środków przez bank przy jednoczesnym zachowaniu własności nieruchomości przez seniora. Po jego śmierci spadkobiercy mogą spłacić zobowiązanie lub pozwolić bankowi na sprzedaż nieruchomości. W teorii rozwiązanie to jest bardziej sformalizowane i bezpieczne, jednak w praktyce pozostaje martwe.
Brak regulacji stwarza ryzyko
Wszystko wskazuje na to, że liczba umów o dożywocie będzie dalej rosła. Starzenie się społeczeństwa, rosnące koszty życia oraz ograniczona dostępność innych instrumentów finansowych będą sprzyjać popularyzacji tego rozwiązania.
Kluczowym wyzwaniem pozostaje jednak stworzenie odpowiednich ram prawnych, które zwiększą bezpieczeństwo uczestników rynku. Bez tego dalszy rozwój umów o dożywocie może odbywać się kosztem przejrzystości i ochrony najbardziej wrażliwej grupy seniorów.
