Po wielu miesiącach wzrostów średnia cena mkw w stolicy po raz pierwszy zmalała. Czy mamy do czynienia jedynie z chwilową korektą, czy może jest to początek większego odwrócenia trendu i zapowiedź głębszych spadków cen mieszkań? W lipcu tego roku ceny mieszkań deweloperskich w Warszawie nieznacznie spadły. Średnia stawka za mkw obniżyła się o ok. 1% z niespełna 19 900 zł do 19 800 zł.
Lipcowa obniżka pierwszą od wielu miesięcy
Na pierwszy rzut oka jednoprocentowa zmiana może wyglądać jak zwykłe wahnięcie na wykresie. Jej znaczenie jest jednak znacznie większe. To bowiem pierwsza obniżka średniej ceny mieszkań deweloperskich w Warszawie od listopada 2025 r.
Co istotne, warszawska korekta nie przełożyła się na sytuację na pozostałych największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W większości metropolii ceny pozostały stabilne, a niektóre miasta zanotowały nawet kolejne wzrosty. Ze wstępnych danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że we Wrocławiu średnia cena mkw. wzrosła w lipcu o 2%, do 15 700 zł. W Trójmieście podwyżka wyniosła 1%, a średnia stawka sięgnęła 18 000 zł za mkw. Stabilne pozostały natomiast ceny, np. w Krakowie, gdzie średnia utrzymała się na poziomie 17 100 zł za mkw.
Co zatem sprawiło, że to właśnie Warszawa jako pierwsza przerwała serię wzrostów? Odpowiedzi należy szukać przede wszystkim w strukturze nowej podaży. To właśnie mieszkania wprowadzane w lipcu do sprzedaży wyraźnie zaniżyły średnią cenę ofertową. Warszawscy deweloperzy rozpoczęli sprzedaż nowej puli lokali, których przeciętna cena wyniosła niespełna 14 700 zł za mkw. Tak niskiego poziomu średniej ceny nowych mieszkań wprowadzanych na rynek nie obserwowano w stolicy od lipca i października 2023 roku.
Jak zauważają specjaliści, za obecną sytuacją stoi przede wszystkim specyfika procesu inwestycyjnego. Deweloperzy mają wprawdzie pewną możliwość decydowania o tym, kiedy uruchomią wcześniej przygotowane projekty, jednak ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania prac oraz wcześniejszymi decyzjami biznesowymi. Oznacza to, że firmy mogą w pewnym zakresie sterować tempem wprowadzania inwestycji do sprzedaży, ale nie są w stanie z dnia na dzień całkowicie zmienić struktury swojej oferty. Najważniejsze decyzje dotyczące wielu projektów zostały bowiem podjęte na długo przed ich pojawieniem się na rynku.
Inaczej wyglądała sytuacja we Wrocławiu i Trójmieście. Tam deweloperzy w lipcu wprowadzili do sprzedaży przede wszystkim droższe projekty. W efekcie średnie ceny w tych dwóch metropoliach poszły w górę.
Rynek otwiera nowe pole do negocjacji
Mimo lipcowej korekty Warszawa nadal prowadzi pod względem rocznego wzrostu cen. Średnia cena mkw jest tam o 11% wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście wzrost wyniósł 8%, we Wrocławiu i Poznaniu po 6%, a w Krakowie 2%. Niższe ceny niż rok temu odnotowano jedynie w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
Czy lipcowy spadek w Warszawie zapowiada większą przecenę? Analitycy są ostrożni, gdyż korekta wynikać ma przede wszystkim ze struktury nowej podaży, a nie powszechnych obniżek cen. Jednocześnie duża oferta mieszkań i nadpodaż na części rynków zwiększają pole do negocjacji, dając cierpliwym kupującym mocniejszą pozycję.
