Ustne umowy dzierżawy gruntów rolnych mogą wkrótce odejść do przeszłości. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt przepisów, które mają uporządkować zasady dzierżawy ziemi i zwiększyć bezpieczeństwo zarówno właścicieli, jak i rolników. Nowe regulacje przewidują m.in. obowiązkową formę pisemną lub elektroniczną umowy, maksymalnie 30-letni okres dzierżawy oraz dodatkowe uprawnienia dla obu stron.
Obecnie dzierżawa gruntów rolnych często opiera się na ustnych ustaleniach. Według danych przywołanych przez resort rolnictwa w Ocenie Skutków Regulacji nawet 75 proc. prywatnych umów dzierżawy na koniec 2024 roku było zawieranych właśnie w takiej formie. Projekt ustawy o dzierżawie rolniczej ma to zmienić.
Dzierżawa ziemi tylko na piśmie lub elektronicznie
Jedną z najważniejszych propozycji jest wyeliminowanie ustnej formy zawierania umów dzierżawy rolniczej. Po zmianach strony będą mogły skorzystać z jednej z czterech form. Będzie to akt notarialny, umowa pisemna z datą pewną, umowa pisemna z poświadczeniem daty przez kierownika biura powiatowego ARiMR albo forma elektroniczna.
Takie rozwiązanie ma przede wszystkim ograniczyć problemy z udowodnieniem warunków umowy. Przy ustnych ustaleniach trudniej jednoznacznie określić wysokość czynszu, czas trwania dzierżawy czy zakres obowiązków właściciela i rolnika. Pisemne potwierdzenie zasad ma zwiększyć bezpieczeństwo obu stron.
Projekt zakłada również odejście od umów zawieranych na czas nieoznaczony. Wszystkie nowe dzierżawy mają mieć określony termin zakończenia, a maksymalny czas ich trwania wyniesie 30 lat.
Krótka albo długoterminowa dzierżawa
Nowe przepisy mają wprowadzić podział na dzierżawy krótkoterminowe i długoterminowe. Pierwsze będą zawierane na okres do 8 lat, natomiast druga kategoria obejmie umowy trwające od 8 do 30 lat. Dłuższe umowy mają być jednocześnie objęte dodatkowymi regulacjami dotyczącymi praw właściciela i dzierżawcy.
Właściciel gruntu zyska m.in. możliwość wejścia na dzierżawiony teren w celu kontroli prowadzonej działalności oraz uzyskania informacji o planach produkcyjnych. Ma to ułatwić sprawowanie nadzoru nad nieruchomością, bez pozbawiania rolnika prawa do korzystania z niej zgodnie z zawartą umową.
Dzierżawcy długoterminowi również otrzymają nowe uprawnienia. W określonych sytuacjach będą mogli bez zgody właściciela poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania maksymalnie 25 proc. przedmiotu dzierżawy. Jednym z warunków będzie pozostawanie więcej niż trzech lat do końca umowy. Rozwiązanie może mieć znaczenie m.in. w przypadku zmian związanych z prowadzeniem gospodarstwa lub zbliżaniem się dzierżawcy do wieku emerytalnego.
Sprzedaż ziemi nie musi oznaczać końca dzierżawy
Projekt przewiduje również większą ochronę trwałości stosunku dzierżawy w przypadku zmiany właściciela gruntu. Nabywca nieruchomości nie miałby możliwości wypowiedzenia umowy wyłącznie z powodu jej nabycia. To istotna zmiana dla rolników, którzy inwestują w gospodarowanie na dzierżawionych gruntach i potrzebują większej przewidywalności.
Projektowane przepisy przewidują także możliwość wejścia osób bliskich dzierżawcy w stosunek dzierżawy, np. po jego śmierci. Ma to ułatwić zachowanie ciągłości gospodarowania i ograniczyć ryzyko utraty ziemi wykorzystywanej w działalności rolniczej.
Dzierżawca długoterminowy będzie miał również określone możliwości wcześniejszego zakończenia umowy. Będzie to możliwe m.in. w przypadku odmowy podpisania protokołu wydania, nieusunięcia wad przedmiotu dzierżawy albo objęcia co najmniej 30 proc. dzierżawionego gruntu wywłaszczeniem lub sprzedażą na cel uzasadniający wywłaszczenie. Z kolei właściciel będzie mógł rozwiązać umowę m.in. przy zaległości w zapłacie czynszu wynoszącej co najmniej sześć miesięcy, po wcześniejszym wezwaniu dzierżawcy.
Co z obecnymi umowami dzierżawy?
Planowane przepisy mają zawierać regulacje przejściowe dotyczące umów zawartych przed wejściem ustawy w życie. Oznacza to, że projekt nie zakłada automatycznego unieważnienia obowiązujących dzierżaw. Szczegółowe zasady dotyczące istniejących umów będą jednak zależeć od ostatecznego kształtu ustawy.
