Mimo podniesienia limitów cenowych w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, wielu kupujących nadal ma trudności ze znalezieniem lokali spełniających warunki programu. W praktyce oznacza to, że rządowe wsparcie, choć bardziej dostępne niż na początku jego funkcjonowania, wciąż nie nadąża za dynamiką rynku.
W ostatnim roku Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podniósł limity cen mieszkań kwalifikujących się do programu Mieszkanie bez wkładu własnego, w tym również w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. W II kwartale 2026 roku stawki w największych miastach wynoszą od niespełna 9,9 tys. zł za metr kwadratowy w Łodzi do około 16,2 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym wartości są jeszcze niższe i wahają się od około 9,2 tys. zł do 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Problem polega na tym, że wzrosty limitów nie nadążają za realnym tempem wzrostu cen transakcyjnych. W efekcie w wielu lokalizacjach różnica między rynkiem a limitami nadal uniemożliwia skorzystanie z programu, szczególnie przy mniejszych metrażach.
Rynek wtórny największym wyzwaniem
Największe rozbieżności widoczne są na rynku wtórnym, gdzie limity są niższe niż w przypadku nowych mieszkań. To właśnie tam kupujący najczęściej napotykają barierę cenową, zwłaszcza przy kawalerkach i mieszkaniach do 50 metrów kwadratowych.
Dane pokazują, że w przypadku najmniejszych lokali różnice pomiędzy średnimi cenami a limitami sięgają nawet ponad 25 proc. w Krakowie. W Warszawie czy Gdańsku przewaga cen rynkowych nad limitami również jest znacząca i waha się od kilkunastu do ponad 20 proc. W praktyce oznacza to, że nawet przy podniesionych progach, wiele mieszkań wciąż wypada poza program.
Duże miasta poza zasięgiem programu
Analiza największych aglomeracji wskazuje, że szczególnie trudna sytuacja dotyczy Krakowa, Warszawy i Wrocławia. W Krakowie przeciętne ceny mieszkań z drugiej ręki w wielu segmentach przekraczają limity BGK, a w niektórych przypadkach nawet mieszkania deweloperskie nie kwalifikują się do programu. W Warszawie problem jest jeszcze bardziej złożony. W centralnych dzielnicach, średnie ceny ofertowe są o ponad 34 proc. wyższe od limitu. Dopiero peryferyjne dzielnice, jak Białołęka czy Rembertów, oferują większą szansę na znalezienie lokalu mieszczącego się w kryteriach programu.
Limity rosną wolniej niż ceny
Choć w części miast limity zostały podniesione nawet o ponad 10 proc. rok do roku, to w wielu przypadkach wzrost cen mieszkań był jeszcze szybszy. W efekcie realna dostępność programu nie poprawiła się w takim stopniu, jak można było oczekiwać. Wyjątkiem są pojedyncze rynki, gdzie relacja między wzrostem cen a limitami jest bardziej zrównoważona.
Program z ograniczoną skutecznością
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy zakłada zastąpienie wkładu własnego gwarancją BGK, co miało ułatwić dostęp do finansowania osobom bez oszczędności. W praktyce jednak główną barierą stały się nie wymagania banków, lecz ceny nieruchomości przekraczające ustawowe limity. Dodatkowo program nie wspiera zdolności kredytowej, co oznacza, że nawet spełnienie kryterium cenowego nie gwarantuje uzyskania finansowania.
Obecna sytuacja pokazuje wyraźny rozdźwięk pomiędzy polityką mieszkaniową a realiami rynkowymi. Podnoszenie limitów jest krokiem w dobrą stronę, jednak bez stabilizacji cen lub głębszych zmian strukturalnych na rynku nieruchomości, skuteczność programu pozostanie ograniczona. Dla wielu kupujących oznacza to konieczność dalszego poszukiwania mieszkań poza centralnymi lokalizacjami lub rezygnację z rządowego wsparcia na rzecz tradycyjnego finansowania.
