Przez ostatnią dekadę polskie budownictwo społeczne i komunalne zmieniało się wolniej, niż oczekiwano, ale kierunek tych przemian jest wyraźny. Zasoby gminne i społeczne kurczyły się, podczas gdy rynek prywatny rósł w imponującym tempie, przesuwając akcenty w stronę inwestorów indywidualnych i deweloperów. Dopiero ostatnie reformy i znaczne zwiększenie finansowania otworzyły szansę na odwrócenie tego trendu.
W ostatnich dwunastu latach budownictwo społeczne i komunalne przeszło w Polsce wyraźną transformację, choć jej tempo pozostało nierównomierne. Struktura rynku coraz mocniej przesuwała się w stronę zasobów prywatnych, które urosły o ok. 7 proc. Jednocześnie zasoby spółdzielcze zmniejszyły udział o 4,3 proc., a komunalne o 2 proc.
To skutek zarówno rosnącej aktywności inwestorów indywidualnych i deweloperów, jak i ograniczonego rozwoju budownictwa gminnego oraz społecznego. Zmieniła się tym samym mapa własności mieszkań.
Ubogi rynek mieszkań spółdzielczych i komunalnych
Z danych opracowanych przez ekspertów Centrum Analiz Banku PKO wynika, że w ujęciu bezwzględnym ubyło 351 tys. mieszkań spółdzielczych i 179 tys. komunalnych, podczas gdy zasób prywatny zwiększył się o 2,7 mln lokali. Te różnice pokazują, że programy wsparcia nie były w stanie odwrócić skali zmian strukturalnych.
Takie inicjatywy jak Społeczne Budownictwo Czynszowe (SBC) oraz Bezzwrotne Wsparcie Budownictwa Komunalnego i Społecznego (BSK) miały oddziaływanie punktowe. SBC dostarczył około 9 tys. lokali, a BSK sfinansował 50 tys. mieszkań od 2007, w tym 20 tys. w ciągu czterech ostatnich lat. Dopiero nowelizacje z 2025, które zwiększyły finansowanie do 45 mld zł do 2030, stworzyły warunki do realnego wzmocnienia tego segmentu.
W skali kraju udział mieszkań komunalnych i w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) pozostaje niski. Średnie udziały to odpowiednio ok. 5 proc. oraz 0,7 proc., lecz lokalnie bywa znacznie wyższy. Na Śląsku czy Pomorzu zasoby gminne mogą przekraczać 18 proc. struktury mieszkaniowej, a w takich miastach jak Świętochłowice, Wałbrzych czy Sopot ich znaczenie jest ponadprzeciętne.
Podobnie TBS, choć rzadkie w skali kraju, mogą osiągać 3-4 proc. zasobów w Szczecinie, Świnoujściu czy Płocku. Te różnice wynikają zarówno z powojennej historii zasobu gminnego, jak i bieżącej aktywności samorządów, które w wielu miejscach konsekwentnie rozwijają ten segment.
Zróżnicowany wiek nieruchomości komunalnych
Struktura wiekowa budynków również pokazuje, z jak zróżnicowanym zasobem mamy do czynienia. Aż połowa mieszkań komunalnych pochodzi sprzed 1944 roku, co czyni ten zasób najbardziej wymagającym pod względem remontów i modernizacji. Tymczasem w spółdzielniach dominują budynki z lat 70. i 80., a w TBS współczesne.
Wiele mieszkań komunalnych i zakładowych nadal charakteryzuje się substandardem technicznym, co dodatkowo utrudnia rozwój tego segmentu.
Niewielki udział w nowych inwestycjach
W nowych inwestycjach udział projektów komunalnych i społecznych pozostaje marginalny. Zwykle poniżej 3 proc. rozpoczętych budów i pozwoleń. Mimo to w części powiatów ich udział przekracza 20-30 proc., co potwierdza, że intensywność działań samorządów jest mocno skoncentrowana.
W Wałbrzychu mieszkania komunalne odpowiadają za 26 proc. rozpoczętych inwestycji, a w powiatach głogowskim, prudnickim czy sztumskim formuła TBS osiąga kilkudziesięcioprocentowe udziały. Nadal jednak w jednej czwartej powiatów nie powstało ani jedno mieszkanie komunalne, co ukazuje głębokie dysproporcje w polityce mieszkaniowej.
Ostatnie lata wskazują na lekką tendencję wzrostową w zakresie nowych pozwoleń dla TBS i inwestycji gminnych, co można wiązać z rozszerzeniem finansowania po 2025 roku. Nie zmienia to jednak faktu, że udział tych form w strukturze rynku pozostaje niski i bez systematycznego wsparcia nie dojdzie do zmian o charakterze ogólnokrajowym.
Budownictwo społeczne i komunalne w Polsce jest dziś segmentem o dużych ambicjach, lecz ograniczonej skali. Jego rozwój zależy przede wszystkim od determinacji samorządów oraz stabilnych ram finansowych. Wzrost budżetu do 45 mld zł do 2030 roku daje przestrzeń do wzmocnienia tego obszaru, lecz kluczowe będzie, czy środki te przełożą się na większą równomierność inwestycji w skali kraju.
