Jeśli nieruchomość obciążona jest hipoteką, w sytuacji, gdy dłużnik zalega ze spłatą kredytu, bank będący wierzycielem, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości. Zastosowanie mają w takim przypadku przepisy o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, które polega na zajęciu nieruchomości, zabezpieczeniu jej oraz sprzedaży w celu zaspokojenia wierzyciela.
Egzekucja z nieruchomości to jeden ze sposobów dochodzenia zaległych należności dla wierzyciela. Zazwyczaj dotyczy dużego zadłużenia i stosowana jest, gdy nie ma innego sposoby odzyskania pieniędzy. Formalne procedury określa Kodeks postępowania cywilnego, dopiero po ich zrealizowaniu możliwe jest zajęcia nieruchomości przez komornika i jej sprzedaż.
Kodeks postępowania cywilnego wskazuje, że egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu zlokalizowana jest nieruchomość. Jeśli położona jest ona w okręgu kilku sądów, to wierzyciel ma prawo wybrać sąd. Zgodnie z artykułem 9211 kpc komornik zawiadamia sąd o wszczęciu i ukończeniu egzekucji. Uczestnikami postępowania egzekucyjnego są wierzyciel i dłużnik, a także osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone, roszczenia lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. W przypadku nieruchomości, która jest w użytkowaniu wieczystym, w postępowaniu uczestniczy także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.
Wniosek o wszczęcie egzekucji składa wierzyciel, a następnie dłużnik otrzymuje od komornika wezwanie do zapłacenia długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do dalszej części procedury, która polega na opisie i oszacowaniu. Jeśli dług nie zostanie uregulowany we wskazanym terminie, komornik powołuje biegłego, który dokonuje oszacowania nieruchomości. Kiedy opis i wartość nieruchomości się uprawomocnią, komornik wyznacza termin licytacji. Jeśli licytacja zakończy się sprzedażą nieruchomości, komornik może sporządzić plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży zajętej nieruchomości.
Jeśli egzekucji podlega nieruchomość będąca częścią majątku wspólnego małżonków, wówczas tytuł wykonawczy, który wystawiony zostaje przeciwko jednemu z małżonków stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości. Zdarza się, że małżonek dłużnika sprzeciwia się zajęciu nieruchomości. W takiej sytuacji komornik musi powiadomić wierzyciela, a ten ma siedem dni na wystąpienie o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.
Wszczęcie egzekucji musi zostać odnotowane w księdze wieczystej nieruchomości. Wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa komornik. W momencie, gdy dłużnik otrzymuje wezwanie, nieruchomość zostaje zajęta przez komornika. Jeśli z jakiegoś powodu wezwanie nie zostało mu doręczone, nieruchomość uważana jest za zajętą z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Zgodnie z art. 925 kpc komornik zawiadamia również wierzyciela o dokonaniu zajęcia nieruchomości. Gdy postępowanie zostaje umorzone lub egzekucja kończy się w inny sposób, złożenie wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej, również należy do obowiązków komornika.
