Nawet 1000 umów o nabycie nieruchomości na terenach dotkniętych powodzią może zostać unieważnionych. Wynika to z nowelizacji specustawy powodziowej, która niespodziewanie weszła w życie 5 października 2024 r. Znajduje się w niej zapis, który daje gminom prawo pierwokupu na gruntach, które ucierpiały w wyniku żywiołu. Jednak notariusze o tym nie wiedzieli i potwierdzili sprzedaż nieruchomości w tych lokalizacjach bez pytania gminy o zdanie.
Na terenach, na których przysługuje gminie prawo pierwokupu, przed zawarciem transakcji kupna-sprzedaży, trzeba wystąpić do samorządu o zgodę.
Od momentu wysłania pisma gmina ma 30 dni, aby się do niego ustosunkować. Jeżeli w tym czasie nie dostaniemy odpowiedzi, w której samorząd deklaruje, że chce wykorzystać swoje prawo pierwokupu, to możemy podpisać ostateczną umowę.
Chaos informacyjny
Notariusze oczywiście mają świadomość konieczności dopełnienia tego obowiązku, ale problem w tym, że przed wejściem w życie wyżej wspomnianych przepisów nie mieli o nich pojęcia. Zbyt szybkie wejście w życie ustawy poskutkowało, że bez poinformowania gmin zostało zawartych nawet 1000 umów, a ich ważność można teraz podważyć.
Jak wynika z informacji money.pl, specustawa odwoływała się do rozporządzenia, którego treść została udostępniona później. Dlatego jej wejście w życie, które nastąpiło 5 października 2024 r., było zaskoczeniem nie tylko dla notariuszy, ale dla całej branży nieruchomości.
Potencjalne problemy z kupnem nieruchomości
Specjaliści z branży mieszkaniowej obawiają się, że nabycie nieruchomości na terenach, których dotyczy nowelizacja specustawy, może być utrudnione.
Konieczność poinformowania gminy znacznie wydłuża cały proces i może zniechęcać kupujących. Umowy warunkowe, bo takie trzeba będzie zawierać, skutkują też wyższymi kosztami notarialnymi. Najpierw bowiem trzeba zapłacić za umowę warunkową, a później czekać na decyzję gminy. Jeśli nie skorzysta z prawa pierwokupu, to trzeba ponieść koszt umowy finalnej. A gdy skorzysta, to sprzedający będzie musiał sprzedać nieruchomość na rzecz gminy, a pieniądze wydane przez pierwszego zainteresowanego kupnem na umowę warunkową przepadają.
Radca prawny Piotr Dobrowolski w rozmowie z portalem money.pl sygnalizuje, że przepisy są nieprecyzyjne, więc mogą pojawić się trudności w ich interpretacji.
Będą zmiany w specustawie
Krajowa Rada Notarialna zwróciła się do Ministerstwa Sprawiedliwości o pilną nowelizację przepisów, które rozwiążą problem możliwej nieważności umów oraz doprecyzują definicję nieruchomości, których dotyczy prawo pierwokupu.
Jak nieoficjalnie ustaliło money.pl, prace nad konieczną poprawką już zostały rozpoczęte, ale jej wdrożenie będzie możliwe dopiero po 6 listopada 2024 r.
Wtedy dopiero rozpoczyna się najbliższe posiedzenie Sejmu, na którym przyjęcie nowelizacji będzie możliwe.
