Dynamika wzrostów cen mieszkań hamuje kolejny kwartał z rzędu. W przypadku cen transakcyjnych zmiany są najbardziej widoczne na rynku wtórnym. Spadkowi dynamiki sprzyja wzrost podaży i zapadek zainteresowania zakupem własnego mieszkania.
W III kwartale 2024 roku dynamika wzrostów cen mieszkań w dalszym ciągu hamowała. Eksperci Banku PKO BP w swoim cyklicznym raporcie dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości podają, że wzrosty cen transakcyjnych mieszkań spowolniły w ujęciu rok do roku, a w porównaniu do poprzedniego kwartału w wielu miastach pozostały bez zmian.
Ceny dalej hamują na rynku pierwotnym i wtórnym
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym spowolniły w 6 największych aglomeracjach. W III kwartale został odnotowany wynik na poziomie 17,8 proc. w ujęciu rok do roku. W II kwartale 2024 roku wzrosty rok do roku były notowane na poziomie 22,2 proc.
W mniejszych stolicach województw zmiana ceny była na podobnym poziomie jak w poprzednim kwartale. Na tle innych dużych miast wyróżniała się stolica, gdzie w dalszym ciągu występował silny wzrost cen. Różnica rok ro roku wyniosła 25,6 proc., w drugim kwartale było ro 19 proc.
Większe zmiany na korzyść kupujących są notowane na rynku wtórnym. Dynamika cen w ujęciu rok do roku spowolniła we wszystkich dużych miastach.
Większa przestrzeń do negocjacji
W III kwartale na rynku pierwotnym w Warszawie utrzymywała się niewielka rozpiętość między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Oznacza to utrzymującą się niechęć deweloperów do wprowadzania promocji cenowych.
Inaczej wyglądała sytuacja w innych miastach wojewódzkich. Rozpiętość cenowa rosła, a to oznacza, że deweloperzy bardziej niż w poprzednich kwartałach są skłonni do negocjacji warunków cenowych, a także oferowania komórek lokatorskich lub miejsc postojowych na preferencyjnych warunkach.
Cena transakcyjna mieszkania na tynku wtórnym odbiega od ceny ofertowej nawet o więcej niż 15 proc. Początkowe oczekiwania sprzedających są weryfikowane przez rynek, przez co często są oni zmuszani do obniżania ceny. Szczególnie w przypadku mniej popularnych nieruchomości. Spadek rozpiętości cenowej w mniejszych miastach wojewódzkich może za to sugerować wzrost popytu.
Trudna do analizy sytuacja na rynku domów
Ceny transakcyjne domów w największych miastach pozostają w trendzie spadkowym w porównaniu do II kwartału, jednak w ujęciu rok do roku notowane są wzrosty. Średnie ceny transakcyjne domów w Warszawie to 9,9 tys. zł za metr kwadratowy, 8,7 tys. zł w pozostałych sześciu aglomeracjach oraz 6,5 tys. złotych w pozostałych miastach wojewódzkich.
Ceny domów są jednak mocno zróżnicowane i nie wszystkie uwzględniają cenę działki, co utrudnia ich analizę. Trzeba też uwzględnić, że większe zainteresowanie zakupem domów występuje w mniejszych miejscowościach i na wsiach, gdzie dom jest podstawowym wyborem. Na analizę rynku wpływa również zróżnicowanie samych nieruchomości.
Większa podaż, małe zainteresowanie zakupem
Niski popyt spowodowany utrzymaniem wysokich stóp procentowych, drogim kredytem i brakiem kredytu z dopłatami spotyka się z rosnącą podażą zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Czynniki te sprawiają, że sprzedający nie mają przestrzeni do dalszych podwyżek cen oferowanych nieruchomości. Wyhamowanie dynamicznej tendencji wzrostowej nie jest jeszcze odwróceniem trendu, ale może prognozować spadki cen, przynajmniej mniej popularnych nieruchomości oraz lokali dostępnych na mniej płynnych rynkach.