Mikroapartamenty budzą skrajne reakcje. Dla jednych są symbolem „patodeweloperki”, dla innych sposobem na samodzielne mieszkanie w dobrej lokalizacji przy niższej cenie lokalu. Rzetelna ocena tego segmentu wymaga jednak zrozumienia różnicy między małymi mieszkaniami i lokalami użytkowymi, które są sprzedawane pod atrakcyjną marketingowo nazwą.
Czym właściwie jest mikroapartament?
W polskich przepisach nie znajdziemy definicji mikroapartamentu. Jest to określenie rynkowe, dlatego pod tą samą nazwą mogą być oferowane nieruchomości o różnym statusie prawnym.
Obecne warunki techniczne przewidują, że mieszkanie powinno mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej. Od 1 sierpnia 2024 podobna zasada dotyczy również lokali użytkowych, ale tutaj przepisy przewidują wyjątki. Mniejszy lokal można na przykład wydzielić na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, jeśli ma bezpośrednie wejście z zewnątrz. Dla kupującego najważniejsza jest więc nie nazwa użyta w ogłoszeniu, ale formalny status nieruchomości. „Mikroapartament” nie musi być mieszkaniem.
Czy na małe mieszkania jest popyt?
Niewielki metraż może oznaczać niższą cenę niż w przypadku większego mieszkania w tej samej lokalizacji. Dla części najemców ważniejsza od dodatkowego pokoju jest możliwość mieszkania samemu i blisko centrum, pracy lub uczelni.
Jak wskazuje Rafał Bieńkowski w artykule na Nieruchomosci-online.pl, dla wielu osób kawalerki są jedyną dostępną opcją, jeśli chodzi o koszt, a przez to najmniejsze mieszkania charakteryzują się największą płynnością na rynku.
Skąd bierze się krytyka mikroapartamentów?
Sam mały metraż nie przesądza jeszcze o złej jakości mieszkania. Problem pojawia się, gdy ograniczona powierzchnia utrudnia wygodne korzystanie z podstawowych funkcji lokalu. O złej praktyce rynkowej mówimy też, gdy lokal użytkowy jest oferowany tak, że sugeruje, że to mieszkanie.
Wydzielanie bardzo małych lokali użytkowych było jednym z powodów zmiany warunków technicznych. Od sierpnia 2024 wprowadzono zasady minimum 25 m² również dla tej kategorii nieruchomości. Z drugiej strony dobrze zaprojektowane małe mieszkanie może odpowiadać potrzebom jednej osoby. Dla części najemców nawet bardzo mała kawalerka będzie atrakcyjniejszą opcją niż pokój w mieszkaniu ze współlokatorami.
Czy mikroapartament to dobra inwestycja?
Mała powierzchnia mieszkania sama w sobie nie gwarantuje rentownej inwestycji. Aby to ocenić, trzeba porównać cenę zakupu z możliwym czynszem i uwzględnić koszty utrzymania. Duże znaczenie ma też lokalizacja oraz popyt na konkretnym rynku. Szczególnej ostrożności wymagają nieruchomości reklamowane jako mikroapartamenty, które formalnie są lokalami użytkowymi. Przed zakupem trzeba sprawdzić ich przeznaczenie i status prawny nieruchomości.
Mikroapartament nie jest więc ani z definicji „patodeweloperką” ani inwestycyjnym pewniakiem. Może odpowiadać konkretnej grupie najemców, ale o sensie zakupu decydują parametry konkretnego lokalu, jego status prawny i rachunek ekonomiczny.
