Cena ofertowa a transakcyjna

Cena ofertowa a transakcyjna

Ofertowe ceny nieruchomości mogą czasami odstraszać potencjalnych nabywców. Nie należy się jednak od razu zniechęcać, jako że sprzedający często celowo wystawiają mieszkania lub domy po wyższej cenie, by dać pole do późniejszych negocjacji. Cena ofertowa to taka, którą sprzedający chciałby za swoją nieruchomość uzyskać. Może jednak znacznie się różnić od ceny, jaką ostatecznie uzyskuje. Dlatego ceny ofertowe nie są miarodajne. Dopiero cena transakcyjna, czyli taka, po której nieruchomość została faktycznie sprzedana (tj. cena zawarta w umowie kupna-sprzedaży), jest ostatecznym kryterium oceny jej wartości.

Negocjacje są zatem w przypadku zakupu mieszkania wręcz wskazane. Możliwości negocjacyjne będą różne w zależności od tego, czy mamy do czynienia z zakupem mieszkania od dewelopera, czy też nabywamy je na rynku wtórnym.

W pierwszym przypadku trudniej wynegocjować obniżenie ceny ofertowej. To dlatego, że na cenę, jaką ustala deweloper, składa się wiele czynników, m.in. czas, jaki pozostał do oddania lokalu do użytkowania; koszt zakupu gruntów, materiałów i usług budowlanych oraz działań reklamowych; inne koszty działalności i utrzymania nieruchomości ponoszone przez dewelopera (m.in. koszty pracownicze), a także marża, jaką deweloper chce uzyskać ze sprzedaży. Wiele też zależy od konkurencji. Najwięcej można wynegocjować w tych miastach, gdzie rynek deweloperski jest największy, czyli w Warszawie, Krakowie i w Gdańsku. Mimo wszystko warto negocjować, bo nawet w sytuacjach, gdy uzyskanie obniżki ceny jest trudniejsze, nie jest niemożliwe. Zdarza się, że deweloperzy doliczają do ceny lokalu kwotę upustu, uznając, że jeśli klient będzie miał poczucie, że dobrze przeprowadził negocjacje, chętniej sfinalizuje transakcję. To zabieg czysto psychologiczny.

Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, nasze możliwości negocjacyjne rosną. Najlepiej zrobić rozeznanie w cenach nieruchomości w tej samej okolicy, przy czym należy porównywać mieszkania o podobnym standardzie. Pomaga też zrobienie listy słabych punktów (np. przy wymaganym remoncie można przygotować jego wycenę). Ponieważ w przypadku transakcji na rynku wtórnym częścią ceny ofertowej jest zwykle prowizja pośrednika, uzależniona od ceny nieruchomości, to pośrednik będzie się starał, by ta cena była jak najwyższa. Często jednak zależy mu też na tym, by jak najszybciej sfinalizować transakcję, co również daje pole do negocjacji.  Jeśli ktoś ma zdolności negocjacyjne i dobrze się przygotuje do rozmów, może uzyskać obniżenie ceny ofertowej nawet o kilkanaście procent.

W trzecim kwartale 2017 r. dynamika sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym wzrosła. Wtedy właśnie różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi była najmniejsza i wynosiła tylko nieco ponad 1 proc. Z kolei poziom bliski 10 proc. osiągnęła w drugim kwartale 2020 r., czyli w początkowej fazie pandemii koronawirusa, kiedy niepewność co do rozwoju sytuacji epidemiologicznej wzbudzała w nas niepokoje. Niepewność zatrudnienia zaś spowodowała, że odkładaliśmy poszukiwanie nieruchomości na lepsze czasy. Po tym okresie chwilowej stagnacji na rynku różnica cen względnie się ustabilizowała do poziomu ok. 5-6%.

Dodaj komentarz