Zarówno kupujący, jak i sprzedający czekają na start programu „Bezpieczny Kredyt” i zastanawiają się, jak wpłynie on na ceny nieruchomości mieszkalnych. Eksperci JLL twierdzą, że rynek spodziewa się ożywienia popytu w związku z wejściem w życie programu. Na większości dużych rynków w naszym kraju już widać wzrost średniej ceny mieszkań o ok. 2-3 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań na największych polskich rynkach nieruchomości, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu oraz w Łodzi. Eksperci z firmy JLL porównali sprzedaż w ostatnim kwartale 2022 roku i pierwszym kwartale 2023 roku. Dane pokazują, że już ostatni kwartał ubiegłego roku przyniósł znacznie lepsze wyniki sprzedaży niż III kwartał 2022 roku.
Na sześciu największych rynkach nieruchomości w I kwartale br. sprzedano o 34 proc. więcej nowych mieszkań niż w ostatnim kwartale 2022 roku. Liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów była również większa niż w pierwszych trzech miesiącach ubiegłego roku, kiedy to nabywcy dopiero zaczynali odczuwać skutki wysokich stóp procentowych i inflacji. Jednocześnie należy raczej zapomnieć o promocjach i upustach, z jakich można było skorzystać w III i IV kw. ubiegłego roku. Rynek spodziewa się bowiem, że popyt będzie rósł, a w szczególności, że niebawem ruszy rządowy program „Bezpieczny kredyt”, który ma pomóc w zakupie pierwszego mieszkania. Eksperci oceniają, że wielu nabywców obawia się, że po uruchomieniu programu ceny nieruchomości pójdą w górę. Już w I kw. 2023 r. zauważyć można wzrost cen nowych mieszkań o około 2-3 proc. kwartał do kwartału. Widać również, że nabywcy planujący skorzystać z rządowego programu, już w ubiegłym kwartale zaczęli podpisywać warunkowe umowy lub dokonywać długoterminowej rezerwacji mieszkań. Dzieje się tak, pomimo że szczegóły programu nie są jeszcze do końca znane i nie wiadomo, jakie ostatecznie będą warunki udzielania „Bezpiecznego kredytu”.
Najważniejszym czynnikiem, który będzie determinował wpływ programu na popyt, będzie sposób obliczania przez banki zdolności kredytowej klientów. Będzie ona znacząco niższa, jeśli podstawą do obliczenia zdolności kredytowej okaże się oprocentowanie w pełnej rynkowej wartości, powiększone o wymagany przez KNF bufor w wysokości dodatkowych 2,5 procent. Wyższa będzie natomiast, jeśli banki będą samodzielnie wyliczać realne oprocentowanie początkowe z uwzględnieniem rządowej dopłaty. Chociaż pierwszy sposób byłby mniej korzystny dla kredytobiorców, banki powinny zabezpieczyć się na wypadek utracenia przez klienta prawa do dotacji, a w takiej sytuacji powinien on mieć możliwości finansowe, aby obsłużyć odsetki w wysokości rynkowej.
Na ceny nieruchomości wpływać będzie również podaż mieszkań na rynku. W I kwartale br. liczba nowych mieszkań wprowadzonych do oferty wyniosła jedynie 6,8 tysięcy i była równie niska co w ostatnim kwartale 2022 roku. Na koniec I kw. w stolicy klienci mieli do dyspozycji 12 tysięcy nowych mieszkań, a w Krakowie zaledwie 6,6 tysięcy. Najbardziej aktywni nadal byli klienci dysponujący gotówką, ale popyt kredytowy będzie wzrastał, ponieważ KNF obniżyła bufor bezpieczeństwa dla kredytów ze stałym oprocentowaniem, co podniosło zdolność kredytową.
