Służebność osobista daje prawo korzystania z nieruchomości osobie, która nie jest jej właścicielem. Jest wykorzystywana jako zabezpieczenie potrzeb poprzedniego właściciela w przypadku darowizny lub sprzedaży nieruchomości. Jej ustanowienie na nieruchomości w znacznym stopniu ogranicza jednak możliwość sprzedaży lub wykorzystania lokalu jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia wskazanej osobie korzystanie w określony sposób z nieruchomości należącej do kogoś innego. Osoba korzystająca ze służebności może korzystać z całej nieruchomości lub jedynie z określonych pomieszczeń.
Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa, na podstawie której ustanawiana jest służebność, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Musi ona zawierać szczegółowe informacje dotyczące stron umowy oraz wskazywać konkretny lokal: mieszkanie lub dom jednorodzinny. W umowie musi być podany adres nieruchomości oraz numer jej księgi wieczystej.
W umowie powinny zostać również określone obowiązki właściciela nieruchomości oraz uprawnienia służebnika. Może zostać podany okres obowiązywania umowy, w innym przypadku służebność wygaśnie po śmierci osoby uprawnionej do korzystania z niej.
Umowa może również określać pomieszczenia, z których może korzystać służebnik oraz zakres, w jakim może to robić. W innym przypadku będą obowiązywać przepisy określone w kodeksie cywilnym.
Na podstawie zawartej umowy robiony jest wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości. Ma on kluczowe znaczenie i stanowi zabezpieczenie praw służebnika w przypadku sprzedaży nieruchomości. Służebność osobista nie wygasa w przypadku zmiany właściciela lokalu.
Prawa i obowiązki
Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do umożliwienia korzystania z mieszkania zgodnie z postanowieniami umowy. W przypadku naruszenia przez właściciela tych obowiązków osoba uprawniona może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Z drugiej strony osoba korzystająca z mieszkania ma obowiązek dbać o nieruchomość, nie dopuszczając do jej zniszczenia ani nadmiernego zużycia. Może być również zobowiązana do ponoszenia części kosztów związanych z eksploatacją mieszkania, takich jak opłaty za media czy drobne naprawy.
Jeśli korzystania z prawa służebności staje się nadmiernie uciążliwe dla jej właściciela, na przykład ze względu na działanie służebnika nieruchomość przestała być zdatna do użytku, może on wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności.
Kiedy jest stosowana służebność osobista?
Służebność osobista może zostać ustanowiona na nieruchomości w przypadku przekazania jej w darowiźnie. W ten sposób poprzedni właściciel, który nie będzie już posiadał prawa własności, będzie mógł dalej mieszkać i korzystać z lokalu. Podobne zabezpieczenie służebność osobista może stanowić w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Służebność osobista może być też ustanowiona w przypadku ustanowienia tzw. odwróconej hipoteki. Nieruchomość przechodzi w tym przypadku na własność podmiotu, który zobowiązuje się wypłacać dożywotnią rentę poprzedniemu właścicielowi lokali. Na rzecz osoby, która zdecyduje się przekazać swoją nieruchomość, ustanawiana jest służebność gwarantująca możliwość korzystania z lokalu.
Problemy przy sprzedaży
Ponieważ służebność osobista nie wygasa przy sprzedaży mieszkania, obowiązki wynikające z zawartej umowy przechodzą na nowego właściciela. Stanowi to spor ograniczenie w przypadku chęci odsprzedaży nieruchomości.
Kupując lokal z rynku wtórnego, za każdym razem powinniśmy dobrze sprawdzić zapisy w księdze wieczystej nieruchomości i upewnić się, czy jest ona wolna od tego typu obciążeń.
Nieruchomość obciążona służebnością osobistą nie może też stanowić zabezpieczenia kredytu hipotecznego, ponieważ bank miałby problem z windykacją swoich należności z nieruchomości. Żaden bank nie wyda pozytywnej decyzji kredytowej, jeśli nieruchomość, która ma zostać sfinansowana kredytem hipotecznym będzie obciążona służebnością osobistą.