Podatki to przykra konieczność, z którą mierzymy się w wielu sytuacjach. Jedną z nich jest obowiązek uiszczenia opłat w przypadku sprzedaży mieszkania. Jest to szczególnie bolesne, ponieważ często w grę wchodzą naprawdę duże kwoty. Na jakich zasadach jest wyliczany podatek? Kto może zostać zwolniony z tego obowiązku i jakie warunki musi spełnić? Sprawdźmy.
Czy można sprzedać mieszkanie i nie zapłacić podatku?
Mimo że podatek jest konieczny, jak się okazuje, istnieją sposoby, by legalnie go uniknąć. Zgodnie z ustawą podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od wysokości dochodu, czyli od różnicy pomiędzy przychodem, a kosztami jego uzyskania. W tym przypadku zasady reguluje treść Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 roku.
Co wchodzi w koszty uzyskania przychodu? W przypadku nieruchomości jest to cena jej zakupu i wszystkie inne udokumentowane wydatki. Takie jak chociażby taksa notarialna, koszty remontu czy modernizacji lokalu. Jeśli nieruchomość trafiła w nasze ręce nieodpłatnie, jako koszty uzyskania przychodu traktuje się wniesione udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość. Może to być także opłacony podatek od spadków i darowizn, koszty poniesione przez spadkodawcę czy tak zwane ciężary spadkowe. Rozliczając podatki pamiętajmy, że nie należy łączyć dochodu ze sprzedaży nieruchomości z innymi dochodami.
Kiedy podatek jest konieczny i jak go uniknąć?
Podatek należy zapłacić, gdy nieruchomość została sprzedana w czasie 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia. Dodatkowo w 2019 roku wprowadzono zasadę, zgodnie z którą czas nie zawsze liczy się tu dla aktualnego sprzedającego. W praktyce może to oznaczać, że obowiązek uiszczenia podatku już minął.
Należy pamiętać, że podatek od sprzedaży nie jest naliczany od kwoty transakcji, ale od dochodu. Podatek wynosi zatem zero, jeśli tyle wyniósł dochód. Podatek przestaje także obowiązywać po upływie wspomnianych 5 lat podatkowych.
Jeśli otrzymaliśmy nieruchomość w drodze spadku, okres, po jakim mija obowiązek uiszczenia podatku, jest liczony od momentu nabycia nie przez spadkobiercę, a spadkodawcę. Warto mieć jednak na uwadze to, że w przypadku spadku w grę wchodzi jeszcze inny podatek, mianowicie od spadków i darowizn. Jest to szczególnie istotne, jeśli chcemy sprzedać nieruchomość. Należy w tym celu pozyskać zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany albo nie był zasadny. W jakim przypadku ma to miejsce? Na przykład gdy chodzi o członków najbliższej rodziny, czyli współmałżonka, dziadków, rodziców, macochę lub ojczyma, rodzeństwo, dzieci oraz pasierbów. W październiku 2020 roku rozszerzono tę listę o wychowanków i opiekunów w rodzinnych domach dziecka oraz domach zastępczych.
Jeśli od chwili nabycia nieruchomości nie minęło jeszcze 5 lat, możemy wykorzystać ulgę na własne cele mieszkaniowe. Nie musimy wówczas płacić podatku pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne potrzeby mieszkaniowe. W praktyce oznacza to na przykład zakup innej nieruchomości lub jej budowę. Może to być także spłata kredytu hipotecznego, jeśli został zaciągnięty przed sprzedażą mieszkania.
