W dużych miastach brakuje wolnych gruntów pod nowe inwestycje. Równocześnie część przestrzeni na przykład nad torami czy tunelami pozostaje niewykorzystana. Obecne przepisy utrudniają jednak oddzielenie własności takiego obiektu od własności gruntu. Rząd chce to zmienić, wprowadzając rozwiązanie określane potocznie jako własność warstwowa.
Na czym polega własność warstwowa?
Obecnie budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem są uznawane za jego część. W praktyce oznacza to, że nie mogą mieć innego właściciela niż osoba, która ma prawo do nieruchomości gruntowej, chyba że przepisy przewidują wyjątek. Tymczasem projekt UD465 ma wprowadzić nowe pojęcie, czyli odrębną własność obiektów budowlanych, w skrócie OWOB. Na mocy tego prawa wybrany obiekt znajdujący się na gruncie, nad nim albo pod jego powierzchnią mógłby stać się osobnym przedmiotem własności, podczas gdy sam grunt nadal należałby do dotychczasowego właściciela.
Dzięki takiej zmianie łatwiejsza ma być na przykład realizacja inwestycji nad torami kolejowymi czy tunelami drogowymi. Stąd określenie „własność warstwowa”. Różne poziomy tej samej przestrzeni mogą być prawnie wykorzystywane niezależnie od siebie.
Co zmieni odrębna własność obiektów budowlanych?
Właściciel wyodrębnionego obiektu mógłby nim dysponować niezależnie od gruntu. Projekt zakłada możliwość sprzedaży takiego prawa oraz obciążenia go hipoteką. Ma to ułatwić przede wszystkim finansowanie inwestycji realizowanych na cudzym gruncie. Nowe przepisy mają również wprowadzić szczególny rodzaj służebności. Zapewni ona właścicielowi obiektu dostęp przez cudzą nieruchomość wtedy, gdy będzie to niezbędne do jego użytkowania, naprawy, utrzymania albo rozbiórki.
Według obecnych założeń OWOB będzie mogła powstać na podstawie porozumienia inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Projekt przewiduje też możliwość jej ustanowienia przez właściciela nieruchomości, a przy inwestycjach celu publicznego na podstawie decyzji administracyjnej. Warunkiem powstania odrębnej własności ma być oddanie obiektu do użytkowania. Przepisy będą określać również zasady zakładania dla takich obiektów ksiąg wieczystych.
Po co wprowadzać własność warstwową?
Zmiana ma przede wszystkim ułatwić wykorzystanie terenów, których obecnie nie można łatwo zabudować bez przejęcia własności albo użytkowania wieczystego całej nieruchomości. Dotyczy to szczególnie atrakcyjnych gruntów w miastach zajętych już przez infrastrukturę kolejową lub drogową.
Nowe rozwiązanie ma dać inwestorowi trwałe prawo do samego obiektu, a właścicielowi pozwolić zachować grunt. Na razie są to jednak założenia projektu, a nie obowiązujące przepisy. UD465 został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 1 września 2026 roku. Przyjęcie projektu przez rząd zaplanowano na IV kwartał 2026, dlatego szczegóły prawnej definicji własności warstwowej mogą się jeszcze zmienić.
