Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, dopiero po zakończeniu budowy będziemy składać wniosek o założenie księgi wieczystej dla naszego lokalu. Inaczej sprawa wygląda w przypadku zakupu gruntu lub mieszkania na rynku wtórnym. Co prawda nie ma przeciwwskazań do zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej, jednak trzeba wcześniej dobrze sprawdzić jej stan prawny.
Księga wieczysta to urzędowy, jawny rejestr, w którym znajdziemy szczegółowe informacje na temat nieruchomości. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów:
– pierwszy dział zawiera szczegółowe informacje na temat nieruchomości (np. jej położenie i powierzchnię oraz spis spraw związanych z własnością),
– drugi dział zawiera informacje o właścicielu,
– w trzecim dziale znajdziemy dane dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości (np. wpis o ustanowionych służebnościach),
– dział czwarty informuje nas, czy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka.
Jakie nieruchomości mogą nie mieć księgi wieczystej?
Obowiązujące w Polsce przepisy nie narzucają obowiązku założenia księgi wieczystej. Może się więc zdarzyć, że niektóre nieruchomości nie będą jej posiadać.
Najczęściej dotyczy to nieruchomości, które od dawna są w rękach jednej osoby (np. gruntów przyznawanych zaraz po wojnie), albo nieruchomości o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (głównie mieszkań w budynkach wybudowanych przez spółdzielnie na gruntach, do których spółdzielnia nie ma prawa własności ani użytkowania wieczystego).
Co należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej?
Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest możliwy, ale przed transakcją kupujący powinien się upewnić, czy osoba podająca się za właściciela faktycznie posiada prawo do danej nieruchomości.
Dokumenty, które mogą potwierdzać prawo własności do nieruchomości, to m.in.:
– akt własności,
– akt nadania ziemi,
– umowy cywilnoprawne przenoszące własność, zawarte w formie aktu notarialnego (umowa kupna-sprzedaży, darowizny, zamiany, umowa podziału spadku, podziału własności majątkowej małżonków itp.),
– postanowienia i wyroki sądu (np. nabycie spadku, wyrok potwierdzający zasiedzenie nieruchomości),
– informacje zawarte w rejestrach urzędowych np. wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
– zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności.
Czy bank udzieli kredytu hipotecznego w przypadku braku księgi wieczystej?
W przypadku zakupu na rynku pierwotnym jest to standardowa procedura. Bank uruchamia kredyt na sfinansowanie zakupu, a wniosek o wyodrębnienie księgi wieczystej dla naszego lokalu składany jest po akcie notarialnym, przenoszącym własność, czyli po zakończeniu budowy.
W przypadku zakupu działki lub nieruchomości na rynku wtórnym uzyskanie kredytu hipotecznego będzie utrudnione. Kupujący będzie musiał dostarczyć bankowi, w którym stara się o kredyt, więcej dokumentów niż zwykle. Na ich podstawie bank musi jednoznacznie określić prawo własności oraz mieć pewność, że kredytowana nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia żadnych zobowiązań sprzedającego.
W takim przypadku umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, a przy umowie ostatecznej konieczne będzie złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej.
Wcześniej bank musi również potwierdzić, że założenie księgi wieczystej będzie możliwe. W innym przypadku nie udzieli kredytu na jej zakup, ponieważ nie będzie możliwe ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki.
