Zmiany w prawie w zakresie wyceny nieruchomości, które niedawno weszły w życie, mają na celu ujednolicenie sposobu dokonywania wyceny oraz poprawę jakości operatów szacunkowych dokonywanych przez rzeczoznawców majątkowych.
Na czym polegają zmiany?
Wcześniejsze zapisy w ustawie zawierały zbyt ogólnie sformułowane przepisy, co pozostawiało duże pole do ich interpretacji i mogło powodować błędy w procesie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych, w tym również istotne błędny metodologiczne. Nowelizacja wprowadziła nowe rozwiązania i zaktualizowała i doprecyzowała obowiązujące procedury, tak, aby ich interpretacja nie budziła już wątpliwości. Wśród najważniejszych zmian znalazły się: doprecyzowanie procedur wyceny w podejściu porównawczym, ujednolicenie procedur określania wartości nieruchomości rolnych oraz leśnych, stworzenie procedury wyceny ograniczonych praw rzeczowych, w tym w szczególności wyceny służebności, doprecyzowanie regulacji w zakresie treści operatu szacunkowego i sposobu podpisywania go przez rzeczoznawców majątkowych. Ponadto uregulowano także sposób przeprowadzania oględzin nieruchomości i wprowadzono możliwość określania w sposób parametryczny wartości nieruchomości przez podziałem w celu ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku braku danych rynkowych. Uelastyczniono też procedury wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego poprzez dopuszczenie innych sposobów wyceny w szczególnych przypadkach, poza podejściem porównawczym. Wprowadzono też zmiany w metodach wskaźników szacunkowych gruntów dla pełniejszego oddania charakteru rynkowego wartości nieruchomości określonej w tej metodzie. Poniżej przedstawione zostały szczegóły najważniejszych z tych zmian.
Zmiana metody wyceny nieruchomości komercyjnych
Dotychczas wycena tego typu nieruchomości opierała się na metodzie porównawczej. Polegała ona na porównaniu wartości nieruchomości z wartościami podobnych nieruchomości sprzedanych w ostatnim czasie. Nowa metoda polega natomiast na wycenie nieruchomości na podstawie przyszłym wpływów z najmu lub sprzedaży nieruchomości.
Szerszy zakres obowiązków rzeczoznawcy
Rzeczoznawca majątkowy ma obecnie obowiązek dokonać analizy rynku nieruchomości przed rozpoczęciem wyceny nieruchomości. Ma to na celu zapewnienie, że wycena opierać się będzie na aktualnych cenach nieruchomości. Ponadto będzie on musiał także dokonywać analizy stanu prawnego nieruchomości. To z kolei ma dać pewność, że wycena będzie dokonywana w oparciu o aktualny stan prawny nieruchomości.
Nowe obowiązki także dla zleceniodawców wyceny
Nałożenie nowych obowiązków dla zleceniodawców ma zapewnić rzeczoznawcom majątkowym dostęp do wszystkich potrzebnych dokumentów i informacji do dokonania rzetelnej wyceny nieruchomości. Wśród tych dokumentów muszą się znaleźć m.in. akt notarialny nabycia nieruchomości, jej księga wieczysta, pozwolenie na budowę, czyli takie, które potwierdzą stan prawny nieruchomości. Co więcej, zleceniodawca będzie też musiał przekazać rzeczoznawcy informacje o przeznaczeniu nieruchomości oraz o tym, czy dana nieruchomość jest zajęta lub obciążona.
