Umowa kredytu hipotecznego to obszerny dokument opisujący szczegółowo warunki, na jakich bank udziela nam kredytu na finansowanie zakupu lub budowy nieruchomości. W umowie kredytowej znajdziemy zapisy dotyczące warunków uruchomienia i spłaty kredytu oraz zobowiązania obu stron. Umowy kredytowe są często napisane trudnym językiem z użyciem skomplikowanych pojęć. Przed podpisaniem warto upewnić się, że dobrze rozumiemy wszelkie zapisy, szczególnie jeśli kredyt bierzemy po raz pierwszy.
Umowa kredytowa składa się najczęściej z dwóch części. Część ogólna opisuje ogólne warunki kredytowania i zasady obowiązujące w banku. W części szczegółowej znajdziemy spersonalizowane zapisy dotyczące naszego zobowiązania. Na co warto zwrócić uwagę w umowie kredytowej?
Sprawdzenie poprawności danych
Pierwszą kwestią jest sprawdzenie poprawności naszych danych osobowych, numeru dokumentu tożsamości, numeru PESEL, czy adresu zamieszkania. Często zwykła literówka w tej części umowy może doprowadzić do wstrzymania uruchomienia kredytu i konieczności podpisania aneksu do umowy.
Kolejnym ważnym elementem jest potwierdzenie, że w umowie są dokładnie te parametry, na które umawialiśmy się z bankiem. Wydając decyzję kredytową, bank informuje nas, na jakich warunkach może nam udzielić kredytowania. W niektórych przypadkach możliwa jest negocjacja zaproponowanych parametrów i osiągnięcie lepszych warunków np. po skorzystaniu z dodatkowych produktów banku.
Mając gotową umowę kredytową, sprawdźmy:
- wysokość marży banku, naliczone obniżki i podwyżki wynikające np. z dodatkowych ubezpieczeń,
- wysokość prowizji bankowej i innych opłat okołokredytowych,
- rodzaj i wysokość stawki bazowej oraz zasady jej aktualizacji,
- wartość oprocentowania stałego i okres jego obowiązywania oraz parametry cenowe po przejściu na oprocentowanie zmienne (jeśli korzystamy z oferty kredytu o czasowo stałym oprocentowaniu),
- rodzaj raty,
- kwotę kredytu,
- okres spłaty,
- cel kredytu,
- termin uruchomienia kredytu i wypłaty jego kolejnych transz.
Weryfikacja danych dotyczących finansowanej nieruchomości
Kredyt hipoteczny możemy przeznaczyć tylko na realizację celu, który podaliśmy we wniosku kredytowym. Przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdźmy, czy podane w niej dane nabywanej przez nas nieruchomości są poprawne. Jest to szczególnie istotne, ponieważ później na tej nieruchomości będzie również ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki.
Zweryfikujmy adres nieruchomości, jej położenie i oznaczenie. W przypadku mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym może jeszcze nie być nadanego ostatecznego adresu nieruchomości wraz z numerem mieszkania, tylko tymczasowe oznaczenie stosowane w projekcie. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym należy też szczegółowo sprawdzić dane sprzedającego. W każdym przypadku powinniśmy upewnić się, że w umowie jest podany poprawny numer księgi wieczystej finansowanej nieruchomości.
Co musimy zrobić przed wypłatą kredytu?
Podpisanie umowy kredytowej często nie jest ostatnim etapem przed wypłatą kredytu. Bank najczęściej zobowiązuje nas do przedstawienia umowy ostatecznej kupna-sprzedaży (w przypadku rynku wtórnego), potwierdzenia wniesienia wkładu własnego lub dostarczenia innego dokumentu, który będzie podstawą do wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy. Sprawdźmy, co powinniśmy przedstawić w banku przed wypłatą środków i czy harmonogram wypłat kolejnych transz zgadza się z umową podpisaną z deweloperem (w przypadku zakupu na rynku pierwotnym).
Jeśli kredyt jest przeznaczony na budowę domu, sprawdźmy, czy harmonogram pokrywa się z przygotowanym przez nas wcześniej kosztorysem prac budowlanych i upewnijmy się, na jakiej podstawie będą wypłacane środki na realizacje kolejnych etapów budowy.
Weryfikacja ogólnych warunków kredytowania
Oprócz szczegółów dotyczących naszego kredytu powinniśmy poznać ogólne warunki uruchomienia i spłaty zobowiązania, możliwości skorzystania z wakacji kredytowych, szczegóły dotyczące ustanowienia zabezpieczenia oraz konieczności skorzystania z ubezpieczeń kredytu itp. W przypadku wątpliwości warto je wyjaśnić z doradcą kredytowym jeszcze przed podpisaniem umowy.
