Jak wynika z danych najnowszego raportu redNet Property Group i CBRE, w III kw. tego roku sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie zaliczyła spadek o jedną czwartą w porównaniu do poprzedniego kw. Ceny ofertowe natomiast nie uległy większym zmianom, co według ekspertów, nie nastąpi w najbliższej przyszłości.
Spadek popytu
Według raportu w III kw. br. w stolicy sprzedano 2 102 lokale z rynku pierwotnego. Nie tylko był to wynik o jedną czwartą gorszy w porównaniu do poprzedniego kw., ale nawet niższy niż w II kw. 2020 r. po wybuchu pandemii, zaraz po podjęciu przez rząd decyzji o pierwszym lockdownie.
Specjaliści są zgodni, iż mniejsze zainteresowanie kupnem mieszkań wynika z coraz mniejszej dostępności do kredytów hipotecznych. Powodem oczywiście jest wzrost referencyjnej stopy procentowej w ciągu roku z poziomu 0,5% do obecnych 6,75%, a w perspektywie kolejne podwyżki. Dodatkowym utrudnieniem jest aktualnie stosowany przez banki, restrykcyjny sposób obliczania zdolności kredytowej. Twórcy raportu nie przewidują poprawy tej sytuacji w najbliższym czasie. Już wystarczająco ciężką sytuację dodatkowo potęguje wysoka inflacja, powodująca spadek siły nabywczej i realnych wynagrodzeń. Eksperci podkreślają, iż ogólna niepewność przyszłości nie sprzyja zaciąganiu wieloletnich zobowiązań finansowych. Patrząc na dane NBP widać, że jeszcze w końcówce ubiegłego roku, połowa transakcji mieszkaniowych była finansowana kredytami. W tej chwili obserwuje się systematyczny spadek zakupów z dużym udziałem kredytów mieszkaniowych, w związku z tym na rynku zaczynają przeważać transakcje gotówkowe.
Co dalej z podażą
Zestawiając ze sobą dane z 2 ostatnich kw. widać, że od lipca do września tego roku deweloperzy zdecydowali o wprowadzeniu na rynek sprzedaży niemal o połowę mniej mieszkań (2 627 lokali). Oprócz oczywistego spadku popytu powodem było również wejście w życie 1 lipca br. ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nakładającej dodatkowe koszty na deweloperów. Dlatego też w II kw. tego roku zdecydowano o wypuszczeniu większej ilości mieszkań w celu uniknięcia konsekwencji nowych regulacji. Ponadto eksperci przewidują wzrost zainteresowania deweloperów współpracą z inwestorami instytucjonalnymi. Może dojść także do konsolidacji firm deweloperskich.
Cena ofertowa pozostaje bez zmian
Mimo wyraźnego spadku sprzedaży, średnia cena ofertowa lokalu na rynku pierwotnym w III kw. tego roku nie uległa większej zmianie i wynosiła 13 tys. 618 zł za m kw. Eksperci nie spodziewają się tutaj większych zmian ze względu na wysoką inflację, a także koszty budowy i finansowania inwestycji. Szansa na spadki cenowe może pojawić się jedynie na rynku wtórnym, zwłaszcza w przypadku lokali zakupionych w latach 2020-21, których właściciele w związku z rosnącymi kosztami kredytów, mogą utracić płynność finansową. Z drugiej strony, specjaliści podkreślają, iż kredyty hipoteczne należą do grupy najrzetelniej spłacanych zobowiązań, a do tego wierzyciele mogą skorzystać z 8-miesięcznych wakacji kredytowych. Jest to głównym powodem sceptycyzmu specjalistów w odniesieniu do ewentualnych, znacznych spadków cenowych nieruchomości.
