Z roku na rok zadłużonych mieszkań w Polsce jest coraz więcej. Najczęściej są to lokale mieszkalne obciążone kredytem hipotecznym. Na innych ciąży hipoteka związana z pożyczką bankową lub pozabankową. Rośnie również liczba mieszkań zadłużonych, których właściciele nie spłacali zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. Do sprzedania zadłużonej nieruchomości zmusza właścicieli często trudna sytuacja finansowa związana m.in. z utratą pracy czy rosnącymi ratami kredytów. W takich przypadkach sposobem na rozwiązaniem problemów może stać się sprzedaż zadłużonej nieruchomości. To, ile czasu zajmie cały proces i jak trudny on będzie, zależy przede wszystkim od rodzaju zadłużenia.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym
Jedną z form zadłużenia nieruchomości jest wpis hipoteczny na rzecz banku, który udzielił kredytu właścicielowi na jej zakup. Wpis ten ujmowany jest w Księdze Wieczystej dla danego mieszkania w dziale IV i zawiera informacje o wierzycielu oraz kwocie zadłużenia. Wówczas aby sprzedaż była możliwa, niezbędna jest zgoda banku. Jeżeli wyrazi on zgodę, wystawia promesę, czyli dokument, w którym zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki, gdy zadłużenie zostanie uregulowane. Promesa ważna jest 30 dni i w tym czasie należy zawrzeć umowę kupna-sprzedaży, w której nowy właściciel zobowiąże się do wpłaty do banku kwoty równej zadłużeniu. W ten sposób nieruchomość stanie się wolna od obciążeń. Jeżeli nowy właściciel finansuje zakup również kredytem hipotecznym, to w pierwszej kolejności bank przelewa należność do banku będącego wierzycielem, a pozostałą część na konto sprzedającego.
Sprzedaż mieszkania zadłużonego w spółdzielni
Jeżeli zadłużenie nieruchomości wynika z niezapłaconego czynszu, podatku czy innych opłat do wspólnoty mieszkaniowej, najlepszym i najprostszym rozwiązaniem będzie uregulowanie zobowiązań przed sprzedażą lokalu. Jednak gdy nie jest to wykonalne, można też uzyskać zaświadczenie ze spółdzielni o wysokości i rodzaju zadłużenia i poprosić o uregulowanie należności nowego właściciela. Należy tu jednak mieć na uwadze fakt, iż w takiej sytuacji nabywca może oczekiwać obniżenia ceny zakupu mieszkania. W niektórych przypadkach spółdzielnie nie wyrażają zgody na zbycie nieruchomości bez wcześniejszej spłaty zadłużenia. Dlatego tak istotne jest, aby przed sprzedażą uzgodnić wszelkie kwestie zarówno ze wspólnotą, jak i spółdzielnią oraz z kupującym.
Czy warto skorzystać z pomocy specjalistycznej firmy?
Najgorszym wyjściem jest sprzedaż zadłużonej nieruchomości podczas licytacji komorniczej. Cena wywoławcza mieszkania wynosi ¾ ceny szacunkowej mieszkania podczas pierwszej licytacji, a gdy chętnych na kupno nie będzie, w drugim terminie licytacji cena ta wyniesie już zaledwie 2/3 wartości. Oczywiście są to licytacje, więc finalnie nieruchomość może zostać sprzedana za dużo wyższą cenę, należy jednak pamiętać, że ryzyko straty również istnieje. Dodatkowo dochodzą również koszty związane ze procedurami komorniczymi. Nie należy więc zwlekać do ostatniej chwili. Warto wtedy zwrócić się o pomoc do jednej z firm zajmujących się skupem zadłużonych mieszkań. Sprzedający może mieć wówczas pewność, że uniknie błędów w kwestiach prawnych czy rozliczeń z urzędem skarbowym.
