Umowa quoad usum reguluje zasady użytkowania nieruchomości i jest zawierana pomiędzy jej współwłaścicielami. Przydaje się do wyodrębnienia poszczególnym współwłaścicielom części budynku do ich indywidualnego wykorzystania. Najczęściej stosuje się ją do usystematyzowania zasad użytkowania komórki lokatorskiej, miejsc parkingowych czy przydomowych ogródków w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych.
Jak mówi art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Z kolei jak możemy przeczytać w art. 198 Kc każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Co prawda łatwo jest, gdy każdy zarządza własnym mieszkaniem w bloku, ale często współwłaściciele chcą mieć wyłączny dostęp do przestrzeni, która znajduje się w części wspólnej budynku. Wtedy przydaje się zawarcie umowy quoad usum.
Czym jest umowa quoad usum?
Quoad usum to umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Możemy się z nią spotkać, kiedy np. nabywamy mieszkanie w bloku z rynku pierwotnego i oprócz lokalu decydujemy się również zakupić możliwość wyłącznego korzystania z miejsc, które znajdują się w miejscach wspólnych (np. miejsce parkingowe w garażu czy komórka lokatorską w piwnicy).
Tego typu umowa daje możliwość prawnego wyodrębnienia części nieruchomości, z której tylko dany współwłaściciel lub współwłaściciele będą mogli korzystać.
Jakie uprawnienia daje umowa quoad usum?
Wraz z podpisaniem umowy quoad usum zyskujemy nie tylko możliwość posiadania i wyłącznego użytkowania danej części nieruchomości, ale także możemy czerpać z niej pożytki. Oznacza to, że np. swoje miejsce parkingowe możemy komuś wynająć i na tym zarabiać.
Jednak umowa quoad usum daje nie tylko prawa, ale narzuca też obowiązki. Musimy ponosić wydatki związane z eksploatacją posiadanej części wspólnej, a także finansować jej regularne przeglądy techniczne, remonty i naprawy.
Jak zawrzeć umowę quoad usum?
Umowę quoad usum można zawrzeć w dowolnej formie, nawet ustnej i będzie ona ważna. Jednak dla bezpieczeństwa swoich interesów i możliwości łatwiejszego dochodzenia ewentualnych roszczeń, lepiej postawić na formę pisemną.
W profesjonalnym obrocie nieruchomościami najczęściej stosuje się formę pisemną w formie aktu notarialnego lub z podpisem notarialnie poświadczonym. Dzięki temu można wpisać tę umowę do III działu księgi wieczystej.
Co zrobić, gdy inni współwłaściciele nie chcą podpisać umowy quoad usum?
Aby można było stosować zapisy umowy quoad usum, współwłaściciele muszą je zaakceptować i złożyć podpis na umowie. Co jest zrobić, jeśli nie można dojść do porozumienia?
W takim przypadku podział quoad usum może być narzucony przez sąd na podstawie wyroku. Wniosek do sądu mogą złożyć współwłaściciele, którzy posiadają ponad połowę udziałów w danej nieruchomości.
